התכנון והשמאות מפגרים אחרי המרלו"גים

התכנון והשמאות מפגרים אחרי המרלו"גים

כיצד תרמה שיטת שמאות ישנה לעלייה ביוקר המחיה בישראל, ואיך זה קשור לעולם המרלו"גים?

מאת: יאיר לוי
מרכזים לוגיסטיים נדל"ן

יאיר לוי
(צילום: יח"צ)

מאפייניו של המחסן הלוגיסטי השתנו במהלך העשורים האחרונים כפועל יוצא של התפתחות טכנולוגית, שינויים במפת כבישי הארץ, הפעילות העסקית בישראל ובעולם, ותמורות דמוגרפיות וגיאוגרפיות.

פתיחתו של כביש 6 בתחילת שנות ה-2000, עליית מחירי הקרקע במרכז הארץ, ומעבר של כוח אדם מיומן ואיכותי לפריפריה, אפשרו מעבר הדרגתי של פעילות לוגיסטית מהמרכז היקר לצפון ולדרום, אזורים בהם היצע הקרקע היה גדול ורמת העלויות אפשרה רווחיות כלכלית. ואולם לאחר עשור של קיפאון תכנוני, נוצר מחסור חמור בקרקעות מתאימות ללוגיסטיקה בכל רחבי הארץ.

בצד זאת אנו רואים עליה משמעותית בביקוש למרלו"גים. גידול ניכר ביבוא לישראל, כניסתם של גופים בינלאומיים לארץ, מיזוגים ורכישות שייצרו חברות ענק, ופריחתו של המסחר האלקטרוני הם רק חלק מהסיבות שהובילו לשיא בביקוש לשטחי לוגיסטיקה גדולים.

במקביל לכך השתנו גם הצרכים: אם בעבר מחסן סטנדרטי ישב על חלקה של כ-10 דונם, הרי שהיום רוב החברות מחפשות שטחי לוגיסטיקה גדולים יותר, מעל 15 דונם ובמקרים רבים גם 40 דונם. גם תקרה בגובה של 7 מטרים שתאמה את צרכי הלוגיסטיקה של העבר אינה מתאימה יותר, שכן כיום שיטות טכנולוגיות חדישות והתפתחות המחסן האוטומטי מחייבים תקרות בגבהים של 30-40 מטרים.

העדפה שמאית שגויה למגרשים קטנים

הפער ההולך וגדל בין ביקוש לקרקעות גדולות וההיצע הדל שלהן מתחיל בתפיסה שמאית ארכאית הנקראת ״הפחתה לגודל״. לפי תפיסה זו, מחיר למ״ר של קרקע בחטיבת קרקע גדולה צריך להיות נמוך בכ-20% ממחירו של מ״ר זהה בחטיבה קטנה יותר. כלומר, אם יש ברשותי 40 דונם קרקע ואני מוכר אותה כארבע יחידות נפרדות של 10 דונם, אקבל עליה 20% יותר מתרחיש שבו אמכור את כל השטח כיחידה אחת.

שיטת ההפחתה לגודל גרמה לכך שלרשות מקרקעי ישראל (רמ״י), בעלת הקרקע הגדולה ביותר במדינת ישראל, אין מוטיבציה לשווק קרקעות גדולות או ליזום תכנון של חטיבות קרקע גדולות בתוך אזורי תעשייה. כמוה, גם רשויות התכנון והבנייה לא מתכננות מגרשים גדולים בתב״ע והרשויות המקומית לא מתכננות מגרשים גדולים על קרקעות פרטיות. כך, במקום לייצר פתרון לבעיית המחסור בקרקע ללוגיסטיקה, היא מושרשת גם בטווח הארוך של 5-10 השנים הבאות.

בנוסף, הדרישה לתקרות גבוהות לא מוצאת מענה בהיבט התכנוני וזה יוצר עודף ביקוש חמור לשטחים גדולים, בהן מותרת בנייה לגובה. שיטת ההפחתה לא רק פוגעת בהיצע, אלא יוצרת קושי ליזמים בגיוס מימון בנקאי, שכן הבנקים קובעים את גובה המימון והתנאים בהתאם להערכה שמאית לשווי הקרקע.

איך כל זה משפיע על יוקר המחיה? העולם הלוגיסטי בנוי על התייעלות והיא זו שיוצרת רווחיות. אם אני משלם פרמיה על הקרקע, או לחילופין נאלץ לפזר את הפעילות הלוגיסטית על פני שני מרכזים או יותר, בגלל העדר שטח מתאים, העלויות שלי עולות. כדי להישאר רווחי, אין מנוס מלעלות את מחיר הסחורה אותה אני מוכר, בין אם זה מוצרים סופיים ובין אם חומרי גלם. ומי משלם את המחיר? הצרכן כמובן.

כדי להבין את חומרת הבעיה יש לזכור שישראל, בהיותה מדינה קטנה, חייבת להתבסס על יבוא, משום שאין דרך להשוות מחיר הסחורה כחול לבן למחירי סחורות בסין למשל. היות ותמיד נזדקק ליבוא, הרי שתמיד יהיה לנו צורך במחסנים לוגיסטיים. בנוסף, אם למפעלי תעשייה ישראלים לא תהיה אפשרות להקים מרכזים לוגיסטיים בארץ מבלי לפגוע אנושות ברווחיהם, נהיה עדים לבריחה של יותר ויותר חברות תעשייתיות ישראליות לחו״ל ופחות חברות בינ״ל ירצו לייצר בארץ.

את הבעיה יש לפתור בשני רבדים: ראשית יש לדאוג לכך שגופי התכנון יהיו מחוברים למציאות בשטח, יבינו את השוק ואת צרכיו המשתנים ויכירו היטב את אופי ורמת הביקושים. שנית, יש לשנות את התפיסה השמאית לקביעת שווי או מחיר הקרקע. העבר אינו יכול לשמש כיום מדד לעתיד משום שהמציאות מכתיבה כללים אחרים: הסתכלות קדימה, חיזוי מגמות, התאמת ההווה לעתיד וגמישות.

רק ראייה עתידית תמנע הישנות מקרה הפארק הטכנולוגי במודיעין שעמד ריק במשך 7 שנים, עד שהתקבל אישור להקים בו מרלו"גים, אישור שהביא בעקבותיו לשגשוג אזורי בתוך זמן קצר מאוד.


הכותב הוא בעלי חברת 'יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן'.

 

תגובות