לגור בפריפריה בסטנדרטים של ערי המרכז

לגור בפריפריה בסטנדרטים של ערי המרכז

אם עד לפני כמה שנים פנטהאוז היה סמל סטטוס יוקרתי שרק מעטים היו יכולים להרשות לעצמם, הרי שהיום – במרחק רכבת או בנסיעה בכביש מהיר מהמרכז - יכולים רבים למצוא דירת גג מאובזרת במחיר נוח

מאת: נעם גל
נדל"ן פנטהאוזים

החלום של ישראלים רבים הוא לגור בפנטהאוז. המרפסת, הנוף והמנגל משפרים את איכות החיים ומהווים סמל סטטוס. המחיר, בעיקר במרכז, גבוה ואינו בר השגה למשפחות רבות, אבל בשנים האחרונות נבנו שכונות גדולות מאוד מחוץ לאזור המרכז, ובהן מלאי גדול מאוד של פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, כך שמי שמוכן להתרחק מגוש דן, יוכל להגשים את החלום הזה במחיר סביר.

בעבר, ככל שמחיר הדירות הטיפוסיות בפריפריה היו יחסית נמוכות והביאו לתשומות מינימליות ליזם, היה נהוג לתכנן כמה שיותר דירות מיוחדות, קרי גן וגג כדי למקסם את כמות הדירות שעליהן ניתן לדרוש מחירים גבוהים יותר, ובכך ליצור מקור הכנסה יעיל יותר ליזם. לכן הדרישה הנהוגה עד לאחרונה הייתה לבנות כמה שיותר דירות גג. ניתן לעשות זאת על ידי התחלת דירוג הבניין במעבר בין ארבע דירות בקומה לשתיים או אחת כמה קומות מתחת לגג, ובכך להגדיל את מספר הדופלקסים והפנטהאוזים. מכיוון שמחירי דירות גג היו נמוכים בפריפריה, היה ביקוש גדול לדירות אלה.

פרויקט קרדן בטירת הכרמל (הדמיה: יח"צ)

במחיר של דירה ישנה במרכז

"במחיר של דירה סטנדרטית או אפילו ישנה בלב גוש דן, ניתן היום למצוא דירות גג חדשות בפריפריות הרחוקות ואף הקרובות", מציין אברהם שמש, סמנכ"ל השיווק של חברת קרדן נדל"ן. "הפנטהאוז, שפעם היה יוקרתי ויועד רק למי שהממון בכיסו, הפך יחסית שכיח ונגיש.

"האצת בניית רבי הקומות ברחבי הארץ בשנות ה-90 איפשרה ליזמים ולקבלנים לבנות פנטהאוזים גדולים ומפוארים, שיועדו למשפרי הדיור ממעמד הביניים, ולא בהכרח רק לעשירון העליון, שלא נפלו באיכותם מהפנטהאוזים של רמת אביב ג', רק במחירים נמוכים פי כמה. לדוגמה, בפרויקט 'כרמל מול ים' שבטירת הכרמל, פנטהאוזים בשטח של 146 מ"ר ומרפסת בשטח של 55 מ"ר נמכרים במחירים שמתחילים ב-2.3 מיליון שקל".

אי אפשר להשוות למרכז

עופר זרף, מנכ"ל ובעלים של חברת יסודות איתנים, מציין כי "לרוב, כשחושבים על יוקרה חושבים על פנטהאוז בצפון תל אביב, ואף כי יש מתי מעט שיכולים להשיג את סוג היוקרה הזה, אנחנו רואים ביקוש שהולך וגובר דווקא לפנטהאוזים מרוחקים יותר, שבהם היתרון הוא גם במחיר הנגיש יותר, וגם בסביבה הטבעית והירוקה.

"אם לוקחים כדוגמה את שלומי, שנמצאת מרחק 30 דקות נסיעה מכל מוקדי התעסוקה של חיפה והקריות, לופט-פנטהאוז בפרויקט יערית בשלומי הירוקה באזור המתחדש של היישוב יעלה רק 1.35 מיליון שקל, מחיר שלא יעלה על הדעת באזור המרכז, ואי אפשר להשוות את האוויר הנקי, הסביבה המשפחתית והצעירה והנוף הירוק מול הים עם אף מגדל בתל אביב".

פנטהאוז בפרויקט גבעת אלונים של חברת שרביב בקרית אתא (הדמיה: וויו פוינט)

שדרוג איכות חיים ביישוב אחר

"העובדה שרבים מרוכשי דירות הפנטהאוז אינם זוגות צעירים, אלא משפרי דיור בעשור הרביעי או החמישי לחייהם, הופכת אותם לאוכלוסייה שלא קונה תחת לחץ", מציינת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום. "הם לוקחים את הזמן כדי להשוות גם מחירים, אבל גם את הסטנדרט, הגודל או הנוף.

"כך, רוכשים בערי הפריפריה כמו טירת הכרמל, שבה אנחנו מוכרים בפרויקט גלי כרמל פנטהאוזים החל ב-2.217 מיליון שקל, הם לעתים מקומיים, אך לרוב הם רוכשים שמוכנים לבצע את המעבר לערים מרוחקות יותר ממקום מגוריהם הקודם, לצורך שדרוג איכות חייהם. אלה רוכשים שעוברים מתוך רצון להתקדם בחיים ולרכוש מוצר ייחודי. אין להם בעיה להתרחק מהמרכז כדי להשיג זאת, כל עוד מדובר ביישוב הנהנה מנגישות נוחה ומהירה לגוש דן".

לגור מול הים בפחות מ-3 מיליון

לדברי אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב פרויקטים, "בשנים האחרונות נחשפנו למספר לא מבוטל של עסקות בתל אביב, שבמסגרתן נמכרו פנטהאוזים במאות מיליוני שקלים. חשוב להבין, שהמחירים האלה מבטאים בדרך כלל את המיקום (מרכז תל אביב, משקיף על הים וכדומה), את שטח הפנטהאוז, וכן את העיצוב שלו (יש רוכשים שקונים ברמת מעטפת, במחירים האלה בדרך כלל הדירה כבר מאובזרת). המחיר אינו מעיד בהכרח על סטנדרט בנייה גבוה יותר או מפרט איכותי יותר.

"כך, מי שמוכן לצאת מגבולות 'מדינת תל אביב', יראה שבמחירים נמוכים בהרבה ובאיכות גבוהה לא פחות של בנייה ניתן לרכוש פנטהאוזים מול הים – לדוגמה, בפרויקט מנרב על הים בעכו ניתן למצוא פנטהאוזים מדהימים על קו המים (בתחום ה-300 מטר) במחיר של 2.75 מיליון שקל בלבד".

משקיעים בפריפריה

"כחברה שבונה במרכז הארץ אך גם בפרויקטי מגורים בפריפריה, אנו בהחלט מרגישים שהיום נהוג לרכוש דירות פנטהאוז גם במקומות אלו", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בחברת משולם לוינשטין, המשווקת דירות פנטהאוז בפרויקט נוף בראשית בשכונת רובע יזרעאל בעפולה.

"דווקא מפני שהמחירים של דירות אלו נמוכים יחסית בהשוואה לדירות פרימיום במרכז, יש הרבה מאוד ביקושים לרכוש דירות מסוג זה, שכן הרוכשים מקבלים דירה גדולה ומרווחת יותר. מעבר לכך, יש גם הרבה מאוד משקיעים שמעדיפים לרכוש פנטהאוז בפריפריה, כנכס שיניב להם תשואה רבה. בעתיד אני מאמינה שבעקבות העלייה בביקושים להתגורר בפריפריה בכלל – בעקבות שיפור התחבורה והעתקת הרבה מאוד אזורי תעסוקה – נראה גם יותר ויותר דירות פרימיום שייבנו בפריפריה".

פנטהאוזים על הים גם לזוגות צעירים

היקף הקרקעות לבנייה למגורים בצמוד לקו החוף בישראל הולך ומצטמצם. בתל אביב, בנתניה וגם באשדוד, מחירי הפנטהאוזים הנמצאים במרחק הליכה מהים כבר מרקיעים שחקים, אך בפרויקט אכזיב הסמוך לנהריה ניתן למצוא פנטהאוזים במרחק הליכה מהחוף שמחירם מתחיל ב-1.7 מיליון שקל. בפרויקט מציינים כי גם זוגות צעירים שאוהבים את הים יכולים למצוא בפרויקט פנטהאוזים בני השגה.

כך לדוגמה, מוצעים למכירה פנטהאוזים של 3 חדרים, בשטח של 88 מ"ר + 28 מ"ר מרפסת, ב-1.7-1.9 מיליון שקל, בבניין שהכי קרוב לים (מרחק של פחות מ-300 מטר מהחוף). פנטהאוזים בני 5 חדרים בבניינים הגבוהים, בשטח של 150 מ"ר + 114 מ"ר מרפסת, מוצעים במחירים הנעים סביב 2.7-2.8 מיליון שקל; פנטהאוזים בני 6 חדרים, בשטח של 160 מ"ר + 80 מ"ר מרפסת, מוצעים במחירים שמתחילים ב-2.8 מיליון שקל.

סמל יוקרה שנהיה נגיש

    שמעון ברון
    (צילום: שלומי יוסף)

"פנטהאוז הוא מוצר דיור צעיר יחסית בישראל, שעד שנות ה-80 כמעט שלא היה קיים כאן", אומר שמעון ברון, סמנכ"ל שיווק ומכירות באבני דרך. "בשנות ה-90, עיקר הפנטהאוזים התרכזו בתל אביב וסביבתה; ובתחילת העשור הקודם נדדו למודיעין, לנתניה ולפתח תקוה.

"הגידול בהיצע של דירות הפנטהאוז, שעד לפני כמה שנים נחשבו סמל יוקרה, הפך את המוצר הזה לנגיש יותר עבור הציבור הרחב – כולל כאלה שאינם מתגוררים בתל אביב. כיום החלום להתגורר בדירת פנטהאוז קוסם לרבים ואף ניתן להגשמה, בתנאי שאתה מוותר על הקרבה למרכז הבוער של גוש דן".

לדבריו, רוכשי הפנטהאוזים מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות: הראשונה היא אוכלוסייה מקומית אמידה, ואילו השנייה הם רוכשים שאין להם את הסכומים הנדרשים לרכישת אחד כזה במרכז תל אביב, וגם לא במרכז כפר סבא. "בשנים האחרונות אנו רואים יותר רוכשים פוטנציאליים שמוכנים לבצע את המעבר לערים מרוחקות יותר ממקום מגוריהם הקודם, לצורך שדרוג איכות חייהם. אלה רוכשים שעוברים מתוך רצון להתקדם בחיים ולרכוש מוצר ייחודי. אין להם בעיה להתרחק ממקום מגוריהם הקודם לפריפריה כדי להשיג זאת, כל עוד מדובר ביישוב הנהנה מנגישות נוחה ומהירה לגוש דן.

"כך למשל, פתיחת רכבת העמק הוסיפה ממד חשוב של קרבה למרכז ומהווה תמריץ לעבור להתגורר בעמק יזרעאל, בעלויות מוזלות משמעותית בהשוואה למרכז. אדם שיכול לרכוש לעצמו במחיר של 1.5 מיליון שקל דירת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר בתל אביב, יכול במחיר הזה להתרחק לטבעת השלישית של מטרופולין תל אביב, ולרכוש פנטהאוז יוקרתי הכולל 6 חדרים בשטח של 150 מ"ר ויותר + מרפסת ענקית, בתמורה לאותו סכום".

פנטהאוז עם בריכה בשדרות

   אורית גבאי
   (צילום: אלון רון)

לדברי אורית גבאי, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת גבאי, "אי אפשר להתווכח עם איכות החיים שנותנת דירת פנטהאוז, מבחינת נוחות, פרטיות, נוף ואוויר, בעיקר במגדלים חדשים המעניקים גם שלל שירותים, כגון שמירה, חדר כושר או בריכה.

"עם זאת, לרב הישראלים אין את היכולת לרכוש דירה כזו באזור המרכז, ולכן עליהם להכריע בין דירת גג בעלת כל היתרונות האלה בעיר פריפריאלית כמו שדרות, שבה נמכרים פנטהאוזים יחידים בקומה במבני בוטיק שמגיעים עם הכנה לבריכה במחירים שמתחילים ב-1.6 מיליון שקל (בפרויקט גבאי בראשיתא), לעומת דירת 2 חדרים ישנה במחיר דומה, באזורים הפחות טובים של תל אביב".

וילות באוויר בבאר שבע

   אדריכל רם מרש
   (צילום: תום רז)

לדברי האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים המתגורר בבאר שבע, "קהל היעד לפנטהאוזים עד לאחרונה היה רוכשים, שמוכנים לשלם קצת יותר כדי לקבל דירה בקומה גבוהה יותר עם מרפסת מכובדת, ביחס לדירה טיפוסית.

"לאחרונה קרו שני דברים: האחד, קהל היעד לדירות אלה הינו משפרי דיור שהחליטו לעבור מדירות קרקע לדירות גג והשני, לאור עליית המחירים, רוכשים שמעוניינים לקבל דירות גג ברמה המקובלת במרכז – על אף שהם גרים בפריפריה. זה הוביל לשינוי באופי דירות הגג, ולתכנונן כ'וילות באוויר', עם מפרט טכני גבוה המאפשר התאמה לדייר, ולכן מחירם מתקרב יותר למחיר וילות, ואף יותר".

לדברי מרש, כתוצאה מכך נוצר תהליך שבו אופי הדירות המיוחדות מושפע מדירות הגג המוכרות בפרויקטי יוקרה במרכז. "אמנם מחיר הפנטהאוזים בפריפריה עדיין סביר מאוד, אך הוא כבר מזמן אינו מחיר של דירה רגילה במרכז. מנגד, הפנטהאוזים נהפכים ליותר יוקרתיים לעומת העבר. לכן יזמים שמוכרים דירות גג בפריפריה ממתגים אותן היום כדירות יוקרה, מאפשרים שיווק הדירה כמעטפת עם גמישות לשינויים, מאפשרים עבודה של מעצבי פנים לפני ביצוע, ומוכרים אותן עם מפרט טכני גבוה".

דירות מיוחדות במחיר משתלם

אזורים השלימה לאחרונה מכירת פנטהאוז בפרויקט "הבלוק", השוכן באזור שדרות רגר בבאר שבע במחיר של כ-2.3 מיליון שקל (ראו תמונה בראש העמוד). מחיר זה גבוה בצורה חריגה באזור באר שבע, אך מצד שני במחיר הזה אפשר לקנות דירת שני חדרים בניין ישן במרכז תל אביב. שטחה של דירת הפנטהאוז שנמכרה הוא 152 מ"ר, והיא כוללת מרפסת רחבת היקף בשטח של כ-166 מ"ר. הפרויקט, בעיצוב של האדריכלית קיקה ברא"ז, כולל תשע קומות ונמצא במרכז באר שבע.

לדברי גיל גורביץ, מנהל השיווק והמכירות בחברת אזורים, "עד לפני כעשור הייתה באר שבע מאופיינת בבנייה נמוכה או בבנייה של צמודי קרקע. ואולם בעשור האחרון אנחנו מזהים יותר ויותר פרויקטים של בניינים רבי קומות בני תשע עד 20 קומות, שבהם ישנן דירות פנטהאוז.

"דירות הפנטהאוז הובילו את קהל מצמצמי הדיור מיישובים יוקרתיים סמוכים, כמו עומר, להבים ומיתר, שילדיהם כבר עזבו את הבית, לעבור מבתים צמודי קרקע גדולים בני 300 ו-400 מ"ר בנוי, לדירות גדולות ויוקרתיות המתאימות לצרכים הנוכחיים שלהם, ועומדות ברף האיכות שאליו התרגלו. המעבר אל העיר מקנה להם בראש ובראשונה קרבה אל מרכז התרבות, אל האוניברסיטה ואל מקומות בילוי ופנאי רבים נוספים.

"המחירים הנמוכים יחסית של דיור יוקרתי, והביקוש הגובר לפנטהאוזים בבאר שבע, מאפשרים גם למשקיעים מהמרכז לרכוש דירה יוקרתית ולהשכירה במחירים גבוהים לתושבי האזור. בכדי לתת מענה לאותם ביקושים, מתכננות חברות הנדל"ן מגוון גדול יותר של דירות מיוחדות בפרויקטים השונים באזור זה – דבר שבסופו של דבר גם מוסיף יוקרה ותורם למיצוב של שדרות רגר כשדרות רוטשילד של באר שבע".

דירת פנטהאוז של י.ח דמרי בשכונת ברנע באשקלון (הדמיה: יח"צ)

ביקוש מצד משקיעים זרים

לדברי אמיר כהן, מנהל מכירות ארצי בחברת י.ח דמרי, "דירות להשקעה נתפסות לרוב כדירות קטנות וזולות יחסית. עם זאת, אם מסתכלים על פלח השוק היוקרתי יותר של הפנטהאוזים, ניתן לזהות משקיעים רבים שמבקשים לרכוש את הדירות היוקרתיות, בציפייה לרווחי הון נאים מעליית ערכן בשוק בעתיד, והדבר נכון פי כמה בערי פריפריה הקרובות לים.

"לדוגמה, בפרויקט דמרי בברנע אנו מוכרים פנטהאוז בקומה 14 עם נוף לים ב-2.55 מיליון שקל, מחיר של דירה בגוש דן. כמו כן, בערים כמו נתניה ואשקלון יש גם ביקוש של משקיעים זרים לדירות הפנטהאוז, שאף יכולות להתאים כדירה שניתן לגור בה בעת ביקור בישראל".

שלב ג בפרויקט צרפתי באגמים של חברת צרפתי שמעון (הדמיה: וויופוינט 3)

באשקלון הפנטהאוזים נמכרים ראשונים

אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון, הבונה את פרויקט "צרפתי באגמים" באשקלון, מסביר כי "המחירים של פנטהאוזים בשכונת אגמים באשקלון נמוכים בכחצי מהמחיר של פנטהאוזים באשדוד הסמוכה. באשקלון אנו ערים לתופעה מעניינת: אם הפנטהאוזים היו מוצר שנמכר לקראת האכלוס של הבניין, הרי שברגע שנכנס מחיר למשתכן חל מהפך, וכיום הפנטהאוזים הם בין הדירות הראשונות שנמכרות. מי שרוכש את דירות הפרימיום הם משפרי דיור מהעיר עצמה, שמשדרגים מדירות בנות 4 חדרים לדירות מיוחדות – דופלקסים ופנטהאוזים".

פנטהאוז בן 5 חדרים למשל, בשטח של כ-124 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-180 מ"ר, נמכר ב-1.95 מיליון שקל. אכלוס – דצמבר 2019.

     פרויקט פרי בסט לוד
     של אלדד פרי נדלן
     (הדמיה: סטודיו פיבוט)

הפריפריה הקרובה לתל אביב

העיר לוד היא הפריפריה החיצונית של גוש דן, מה שמעניק לה יתרונות רבים של נגישות למרכז, כמו גם לאזור ירושלים. לעומת פריפריה מאד מרוחקת, מדובר ביתרון אמיתי עבור מי שמבקשים עדיין ליהנות ממרכזי התעסוקה והבילוי במרכז, אך לגור בדירה מרווחת ואיכותית. בלוד נמכרת כיום דירת פנטהאוז 6 חדרים, בשטח של 130 מ״ר עם 77 מ״ר מרפסת, בקומה 22 בפרויקט פרי בסט של חברת פרי נדל"ן, ב-3 מיליון שקל.

מעבר ליתרונות הדירה, מדובר בפרויקט המנצל את היתרונות במוסדות החינוך האיכותיים הרבים שהוא מציע לילדי האזור. כבר בעיצוב הדירות בפרויקט תובא בחשבון הסביבה הלימודית התומכת לילדים, תוך שבכל בניין תיבנה כיתת לימוד עבור ילדי התושבים, לצורך הכנת שיעורי בית ושיעורים פרטיים של מדריכים חיצוניים.

פרויקט בורק וינר בבאר יעקב (הדמיה: יח"צ)

עלייה חדה ברמת החיים

    נדב רז, בורק
    (צילום: יח"צ)

לדברי נדב רז, מנכ"ל ובעלים של חברת בורק וינר יזמות, הבונה 140 יחידות דיור ב-4 בנייני בוטיק בבאר יעקב, כולל כמה פנטהאוזים בפרויקט בורק וינר בבאר יעקב, "האזור נהיה מאוד מבוקש. אנשים זזים קצת מהמרכז, לאזורים מרוחקים מעט אך מאוד נגישים.

"לבאר יעקב נגישות גבוהה לכביש 6, לנתב"ג, לירושלים ולתל אביב. בפרויקט קונים דירות משפרי דיור מהמרכז, כמו חולון, ראשון לציון ורחובות. 20% מהדירות בכל פרויקט הן דירות מיוחדות – דירות גן, פנטהאוז ומיני פנטהאוז. במחיר של דירת 3 חדרים בתל אביב, אפשר לקנות פנטהאוז בבאר יעקב.

"זה היתרון של לזוז 15-20 דקות מתל אביב: התזוזה מאפשרת עלייה חדה ברמת החיים. באר יעקב היא עיר חדשה יחסית במרכז, עם שתי תחנות רכבת משני צדי השכונה, ומוסדות חינוך חדשים לגמרי. מ-5,000 תושבים לפני עשור, העיר תגיע ל-60-70 אלף בקרוב, מה שמראה שאנשים הפנימו שמדובר במקום מרכזי, צומח וזול יחסית".

נשארים במרכז בהוד השרון

   ניר אפריון
   (צילום: יח"צ)

לדברי ניר אפריון, סמנכ"ל בחברת ש.מיכלסון, מרבית הפרויקטים החדשים למגורים בישראל מקצים בשנים האחרונות שטח בקומות העליונות לדירות הפנטהאוז. בין אם מדובר בפנטהאוזים באזורי הפריפריה שעלותם נגישה יותר ובין אם מדובר באילו של אזור המרכז.

אחד המקומות המבוקשים, הוא קובע, היא העיר הוד השרון, בו בונה החברה את פרויקט גמלא 22, הכולל גם פנטהאוז עם 4 כיווני אויר. לדבריו, "הוד השרון מיצבה את עצמה כשוק ייחודי בתחום דירות הפנטהאוז והיא הולכת והופכת ליעד מבוקש במיוחד.

  פרויקט בן גמלא 22 בהוד השרון
  של ש. מיכלסון (צילום: יח"צ)

"המיקום הנפלא המשלב נוף אורבני עם שדות ירוקים ופתוחים מהווה אבן שואבת למי שמחפש שילוב של יוקרה עם אווירה כפרית המבטיחה בנייה מרווחת ללא צפיפות יחד עם אוויר צלול ונופים מרהיבים. אצל רבים מהקונים מהווה המחיר כפקטור החשוב ביותר, המאפשר לבעלי דירות קטנות בהרבה אך יקרות במיוחד עקב הקרבה לתל אביב, להגשים בהוד השרון את חלום הדירה רחבת הידיים במחירים ראליים ובלי להתרחק מהמרכז", קובע אפריון.

לדבריו, רבים מתושבי האזור הגרים במושבים מוצאים את הפנטהאוז כפתרון משודרג לאותו חלום בדיוק. הסיבה לכך היא שהוא מעניק תנאים הדומים לוילה אך ללא ההוצאות הכבירות הכרוכות בכך וללא הצורך לדאוג לתחזוקה של בית פרטי הדורש למשל טיפול וטיפוח הגינה על ידי הדיירים או של גנן. בדרך זו ניתן ליהנות מבית שווה בגודלו לבית הפרטי יחד עם הקרבה לבתי קפה, מסעדות, מרכזי תרבות וכדו'.

"אפשר לומר לסיכום שהוד השרון מעמידה בפנינו אפשרות להגשים את חלום הפנטהאוז היוקרתי, שבהחלט אינו בשמים", הוא מסכם.

תגובות