שילוב מנצח של יכולת מימון והבנת המוצר

שילוב מנצח של יכולת מימון והבנת המוצר

איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול למימון וליווי התחדשות עירונית, מסבירה מה היתרון של חברת מימון שראשיה מבינים גם את הצד היזמי של התחדשות עירונית

מאת: נעם גל
התחדשות עירונית נדל"ן

עסקות התחדשות עירונית משנות את חוקי המשחק – לא רק בכל הנוגע למראה פני העיר העתידית, אלא גם בכל שקשור למימון. העסקות – תמ"א 38 ופינוי בינוי, הפכו לנפוצות במיוחד – בהיקפים של מאות פרויקטים בשנה ועל פי התחזיות, היקפן מתוך סך הפרויקטים בענף, רק ילך ויגדל. לתוך המציאות הדינמית והמשתנה הזו, הוקמה חברת מכלול – חברה למימון וליווי של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. מכלול הוקמה ע״י אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק, בשיתוף פעולה עם חברת הביטוח כלל שהנה אחד מהמוסדות הפיננסיים הגדולים במשק.

    איילת רוסק
    (צילום: יח"צ)

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מסבירה כי בחברה הבינו כי "כדי להוציא לפועל מאות פרויקטים בשנה, בסביבת ייזום הבנויה מתהליכים מסחריים מורכבים, לצד הליכי תכנון משתנים הנתמכים בחוזים משפטיים של עסקאות מרובות צדדים, נדרש פתרון מימוני שישרת את היזמים, בעלי הנכסים, רוכשי הדירות, עורכי הדין וכל מי שמעורב בתהליך".

מה הייחוד שלכם במכלול?

"לראשונה בישראל הוקמה חברה שרואה את מכלול הפתרון הנדרש מצד כל הנוגעים לעניין. אנו מבינים נדל״ן ומימון, מכירים לעומק את המורכבות העומדת בדרכן של החברות היזמיות ויודעים לספק את הפתרון המימוני הבלתי מתפשר והנכון ביותר עבור היזם ועבור בעלי הדירות.

"אנו מעמידים לרשות לקוחותינו ניסיון מצטבר של עשרות שנים ויחד עם הלקוח אנו מתאימים חליפת מימון מלאה הכוללת את כל רכיבי המימון: הון בכיר, הון עצמי, ערבויות ופוליסות חוק מכר – הכל תחת קורת גג אחת".

רוסק מסבירה כי עד לשנים האחרונות, ענף יזמות הנדל"ן המקומי היה יחסית חד גוני ומסורתי ופעל במתכונת די סכמטית מבחינה מימונית, שהסתכמה בקבלת חבילת ליווי בנקאי לצורך הקמת הפרויקט. כיום, היא מחדדת, חלקן של העסקאות המסורתיות פחת באופן משמעותי ופינה מקומו לטובת עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית לגווניה.

"בעוד שעסקאות במתכונת רכישת קרקע במזומן ו'מחיר למשתכן' הן עסקאות פשוטות, ולכן המימון הבנקאי המסורתי מתאים לאופיין, הרי שבכל הקשור לעסקאות ההתחדשות העירונית, עסקאות מורכבות המאופיינות בריבוי שחקנים וצורך בפתרונות יצירתיים, אלטרנטיבות המימון החוץ בנקאיות הופכות לרלבנטיות ומבנית מתאימות יותר", קובעת רוסק ומוסיפה כי "הגופים החוץ בנקאים מאופיינים במבנה ארגוני יעיל המאפשר זמן תגובה מהיר אשר חשוב מאוד ליזמים ולבעלי הדירות עצמם. אותם פרויקטים מורכבים צפויים לשינויים לאורך התהליך ומכאן שמתאימים לגופים גמישים ויצירתיים יותר, וכאן יתרונם הגדול של הגופים החוץ בנקאיים".

רוסק מסבירה כי האתגר הגדול העומד בפני חברת מימון הוא התאמת המוצר למעטפת המימונית: "פרויקט תמ"א ו/או פינוי בינוי כולל מרכיב סגירת עסקה שאינו בהכרח מתאים לכל היזמים הוותיקים בענף הבנייה. היזם נדרש "למכור את עצמו" לדיירים בתהליך מורכב ולהחתים אותם על המיזם שרובו כולל היקף יח"ד קטן יחסית. כמו כן מבנה הבטוחות למממן, בעיקר בתמ"א 38/1, מורכב בהשוואה לפרויקטי ייזום בנייה קלאסיים, והיקף המימון קטן יחסית. כל זה, לצד העובדה שמדובר במקרים רבים ביזמים חדשים, חסרי ניסיון שאינם עתירי הון, מרתיע את הבנקים, ופרויקטים רבים שכבר עברו את שלב החתמת הדיירים והתכנון הראשוני לא מצליחים להגיע לסגירה פיננסית".

"ניתן לראות היום הבנה בציבור הרחב ובקרב בעלי הדירות הקיימות בפרט כי הבנה פיננסית בלבד אינה מספיקה. רק גוף שמבין את הפן הביצועי יודע לתת שכבת הגנה מליאה לפרויקט, ובנקודה זו אנחנו ייחודיים". הפתרון, היא קובעת, הוא גוף מימון דו-ראשי: "שילוב ניסיון וידע בנקאי פיננסי מעמיק, עם אנשי מקצוע ותכנון שצברו ניסיון בתחום התמ"א. זה השילוב המנצח שאנו גאים בו בחברת מכלול".

מה עושה את ההבדל בין פרויקט מסורתי לפרויקט התחדשות עירונית, מבחינת המימון?

"בתחום ההתחדשות העירונית לא קיים רכיב העלות המשמעותי של תשלום במזומן עבור הקרקע, ולכן "עלות" כרטיס הכניסה לתחום הינו נמוך, שכן היקף ההון העצמי שעל היזם להביא מהבית נמוך יחסית. זה הוביל לכך שיזמים צעירים רבים נכנסו למשחק, ולהם קשה לקבל מימון במערכות המסורתיות. בוואקום המימוני שנוצר, קמו גופים חוץ בנקאיים המתחרים בהצלחה במערכת הבנקאית".

בעבר, מפרטת רוסק, "המימון החוץ בנקאי עסק בהלוואות מזנין (הלוואה להשלמת הון עצמי) בלבד. הלוואות אלו נחשבות להלוואות ברמת סיכון גבוהה ולכן הריבית בגינן גבוהה בהתאם. כיום חלק מהגופים החוץ בנקאיים מעניקים ללקוחות את מלוא המעטפת המימונית, קרי הלוואות מזנין, לצד חבילות מימון אשראי לליווי פרויקטים במחירים תחרותיים לבנקים".

כל זה, הביא לכך שהשימוש באשראי החוץ בנקאי הפך לרווח יותר בשנים האחרונות גם ע"י יזמים ותיקים ומנוסים בענף, והוא הפך ללגיטימי יותר בקרב הציבור. בעבר, מספרת רוסק, "עורכי הדין של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, היו דורשים שמקור המימון לפרויקט מטעמו של היזם יגיע מקרב אחד משלושת הבנקים הגדולים, לאחר תקופה מסוימת פתחו זאת לכל הבנקים וכיום רוב עוה"ד אינם מסייגים את המימון לגוף בנקאי וזאת מאחר והם מבינים שמימון חוץ בנקאי יוכל לתפור חליפה מתאימה יותר לפרויקט הספציפי, והם נהנים ממנו לא פחות".

ומה את צופה להמשך?

"אין ספק שהמגמות בשוק מעידות שבעוד 3-4 שנים כמות האשראי החוץ בנקאי תגדל באופן משמעותי ויהיה לו נתח משמעותי מהאשראי הכללי במשק. אנחנו כבר שם"…

תגובות