התחדשות עירונית: להוציא אל הפועל ולהישאר בחיים

התחדשות עירונית: להוציא אל הפועל ולהישאר בחיים

מאת: אדריכל הראל ניר
התחדשות עירונית נדל"ן

הראל ניר
(צילום: סיון שחור)

קבצי אקסל הם דבר נפלא. מעבר לכך שהם ה-digger של שנות הארבעים שלי (אם אתה מכיר את המשחק הממכר, אתה מהעשור הנכון), הם גם תמונת מצב גראפית, כשעוזבים לרגע את התאים הקטנים ומסתכלים על הקומפוזיציה. קחו לדוגמה את שתי הטבלאות מצד שמאל: איזו מהן מקרינה סדר וארגון, ואיזו מהן מקרינה תזזיתיות וסרבול? שני הקבצים משרתים אותנו כיום במשרד האדריכלים HNA, ככלי עזר בתכנון שני פרויקטים: האחד לתכנון 48 יח"ד במקום מבנה בו גרים 18 מפונים, והשני לתכנון מתחם פינוי-בינוי של 334 יח"ד.

עוד נשוב אל החידה.

יש הרגשה שבכמה מקומות הסכר סוף סוף נפרץ: תכניות הרבעים בתל אביב אושרו, בכמה ערים אחרות מצאו מהנדסי הערים את המנגנונים כדי להפוך פרויקטים של הריסה-ובניה לבעלי כדאיות כלכלית של ממש, ותכניות בסמכות ועדה מחוזית לפינוי-בינוי כבר נפוצות בכל מקום.

התחדשות עירונית היא אכן העתיד, ועתיד שהוא נכון בעיניי. יש להיטות ניכרת ומבורכת מצד יזמים וקבוצות-בניה ליזום ולבנות את יחידות הדיור שהשוק מבקש. אבל בשלב "השגת" הפרויקט, קיימת משוכה לא נמוכה בכלל: חתימת ההסכם עם השותפים לדרך, בעלי הדירות. וממש כפי שהתזונה והסביבה החברתית והאקולוגית של תינוק – ייקבעו את חוסנו ואופיו בהמשך חייו, כך בשלב הזה של פיתוח הפרויקט, תיקבע חווית התכנון הניהול והייזום של הפרויקט, לטוב ולרע!

ההתלהבות להביא את בעלי הדירות לחתימת הסכם, גורמת להרבה יוזמי פרויקט להשתדל ולרצות אותם. לאו דווקא בהיקף התמורות – ברור לכל כיום שעליו להיות מוגבל – אלא דווקא בהיבטים אחרים, שהם מסוכנים יותר ליישום הפרויקט, למידת כלכליותו, ולמאמץ שיהיה כרוך באישורו. כתוצאה מהמאמץ ההשתדלותי הזה, לעתים מגיעות אל שולחננו פרוגראמות לתכנון, המבטאות חתך מבנה שכמעט ואין בו שתי קומות חזרתיות, או חתך שכאשר לומדים אותו מבינים, שלא יכלול רצפים ורטיקאליים שלמים של מערכות בניין שונות, או חתך המבטא אילוצים תכנוניים הכפופים לאישורי סטיות מחוק התו"ב ומהנחיות מרחביות.

מנגד מצאנו, כי בכל מקום שיוזמי הפרויקט גילו איתנות, (אמנם תוך קושי גדול יותר!) והגיעו ביחד עם בעלי הדירות לחתך מוסכם אחיד, התכנון האדריכלי וביצוע המבנה – היו פשוטים יותר, זולים יותר, נוחים יותר לתיאום ולרישוי, ועם מרכיב בצ"מ מזערי.

הנה כמה חלקים מ"חווית הפרויקט", שיכולה להפוך קלה יותר כאשר שומרים על סכימות פשוטות, כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט:

באופן בסיסי הפרויקט הוא תכנון של בניין. המרכיב העיקרי בבניין הוא המערכת הקונסטרוקטיבית שלו, האמורה לשאת אותו ולשמור על משתמשיו. היא חייבת לעבוד באופן יעיל. אם העומסים לא יירדו באופן ישיר אל הביסוס, המערכת הקונסטרוקטיבית תהיה מסובכת, עם מרכיבים של טרנספורמציה, שיביאו לעלות גבוהה מאד של שלד המבנה ושל העבודה לבנייתו.

גם מערכות אחרות, חשוב מאד שיהיו ורטיקאליות. אם לא יישמרו הרצפים האלו בתכנון מערכות המים, הביוב, הצנרת הסולארית, ארונות החשמל והתקשורת, ועוד – יהיה צורך להוסיף מעברים אופקיים גם לטובת מערכות אלו. ההשלכה ברורה: הגדלה נוספת של מילוי תחת הריצוף והעמסה על המבנה, הגדלת הסיכונים לתקלות ותלונות, וייקור עלויות הבניה.

כאשר החתך הוא חתך מורכב, קיימת תלות חסרת פרופורציה – בין מרכיבי הפרויקט. בפרויקטים של התחדשות עירונית, החשופים לשינויים תכנוניים רבים (שינויי מדיניות תכופים, שינויים בתקינה, תחרות המביאה לשינויים לפי צרכי השיווק) – לכל שינוי מינורי יהיו השלכות מקיפות! ותיגרם תזזיתיות גדולה בתכנון הפרויקט ובניהולו.

אין ספק שבנקודת הזמן הזו, האתגר הגדול ביותר בהוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית אל הפועל – הוא תהליך הרישוי. מערכות הרישוי עמוסות, מבולבלות, ונמצאות בנקודה אבולוציונית של מערכת מקוונת ניסיונית. תמיד כדאי להיות במצב שבו פשוט יותר להסביר את הפרויקט, לשכנע, לפשט את תיאור ניצול הזכויות, ולבקש כמה שפחות "טובות" – במערכות שבהן יש היום פחות אוזניים קשובות.

ולבסוף מילה על עיצוב. כאדריכלים, חשוב לנו לבנות במרחב הציבורי מבנה, שיהיה נעים למראה. אנחנו תמיד עסוקים בחיפוש אחרי תחכום וחידוש, אבל גם מעוניינים לייצר מבנה המשתלב בסביבה הקרובה או מתייחס אליה, ולהגיע לשפה אדריכלית צנועה. יש חשיבות לעיצוב, לא רק בהיבט הפלסטי והסביבתי, אלא גם בהיבט השיווקי: היזם מעוניין למכור יחידות דיור לדיירים, שיהיו גאים במעונם החדש, וירגישו נוח להתגורר בו.

כאשר תמהיל הדירות מורכב באופן לא סביר, משימת העיצוב הופכת להיות לא פשוטה. לעתים ניכר ממש על מבנים, שגורמים חיצוניים התערבו בתהליך התכנון והעיצוב שלהם. הגורמים האלו יכולים להיות רשויות מוסמכות או פקידות עקשנית – שיש להם פחות רגישות להשלכות העיצוביות של דרישותיהם. הוספה של דיפרנציאציה בין הרצונות של הדיירים המפונים, לאילוצים כפויים אלו, עלולה להביא לתוצאה עיצובית שתהווה ותיראה – פשרה.

בחזרה לשאלה בפתיח. למרות שהנתונים של הקובץ העליון עמוסים יותר, הקומפוזיציה השקטה והעקבית של הטבלאות מדברת כבר בעד עצמה. ניתן אם כן כבר בשלב הפיתוח העסקי וניסוח הסיכומים עם הדיירים המפונים, לקבל תחושה מבוססת מספיק– מתי סיכומים אלו יניבו פרויקט יעיל, הרמטי, ושימושי, ומתי ייצרו סרבול, והגדלה של מרכיב הסיכונים בפרויקט.

במשרד האדריכלים שאותו אני מנהל, מובילים אותנו שני "אני מאמין": השאיפה ליצור מרחבים שימושיים, והשאיפה להגיע ליצירה הזו עם "דרייב". שימושיות ודרייב. אני מקפיד מדי יום לשמר וליישם את שני הערכים האלו. המציאות בלי ספק מאתגרת, אבל כשמצליחים, ביחד עם הלקוח שלנו לשמור על ארגון ופשטות, עולה בידינו למסור מוצר עם שימושיות ועם ערימות של דרייב!


הכותב הוא אדריכל, בעלים ומייסד במשרד האדריכלים HNA, העוסק באופן נרחב בתכנון פרויקטים למגורים בכל קני המידה: מבנים בודדים, מגדלי מגורים, ומתחמי-מגורים.

תגובות