מימון חוץ בנקאי לבנייה למגורים

מימון חוץ בנקאי לבנייה למגורים

יעקב סיסו, מנכ”ל משותף בקרן יסודות מספר על התפתחותו של שוק האשראי החוץ-בנקאי למימון בנייה למגורים

מאת: נעם גל (צילומים: ניר סלקמן)
התחדשות עירונית נדל"ן

עד אוגוסט 2005 (אימוץ המלצות ועדת בכר), האשראי העסקי במשק כולו ניתן ע"י המערכת הבנקאית. מאז, כ-50% מהאשראי העסקי עבר לשוק המוסדי והחוץ בנקאי ואילו ענף הנדל"ן, עד לאחרונה, נותר ברובו במימון של המערכת הבנקאית. זאת למרות שמדובר בענף המגלגל אשראי כספי בהיקף של כ-50 מיליארד שקלים וערבויות בהיקף של כ-130 מיליארד שקלים, בשיעורי רווחיות גבוהים משמעותית מענפים אחרים.

     יעקב סיסו

יעקב סיסו, מנכ”ל משותף בקרן יסודות, שזיהתה את האנומליה הקיימת בשוק והפכה בשנים האחרונות לשחקן משמעותי במימון בנייה למגורים בישראל, מסביר כי כשל השוק בתחום המימוני, נובע ממספר סיבות:

ראשית, ישנו חסם כניסה משמעותי למימון בנייה למגורים. במסגרת הליווי הסגור, הגוף המממן נדרש להנפיק ערבויות על פי חוק מכר אשר על פי דרישות החוק ניתן להנפיקן אך ורק בבנקים ובחברות ביטוח אשר קיבלו לכך רישיון ספציפי.

שנית, מדובר בפעילות מימון מורכבת הדורשת התמחות והקמת מערכי תפעול ייעודיים. הקמה של מערך אשראי מסוג זה אינה מעשית לחלק לא מבוטל מהגופים המוסדיים, שכן עלותו גבוהה ולא ניתן להשיתה על כספי העמיתים. שלישית, המוסדיים מעדיפים אשראי קצוב ארוך טווח ובהיקפים גדולים, בעוד שהמימון לפרויקטים למגורים ניתן לסירוגין, במועדים משתנים, בהתאם להתקדמות הביצוע ונפרע בלוח זמנים משתנה בהתאם לתקבולים מרוכשי הדירות.

בנוסף, לבנקים היה נוח יותר להתמקד במימון פרויקטים גדולים, כך שנוצרה בעיה ייחודית בשנים האחרונות, ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית, עם הפריחה בפרויקטי תמ"א 38. מדובר בפרויקטים קטנים ומורכבים יותר, אשר הפכו למרכיב עיקרי בשוק. עד לאחרונה, מסביר סיסו, רק שני בנקים העניקו שירותי ליווי לפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והוספה. זאת מכיוון שמדובר בעסקות קטנות, מורכבות ומרובות משתתפים, דבר המחייב התאמות ספציפיות והתמחות מיוחדת.

מובילה במימון התחדשות עירונית

כאמור, את ההזדמנות העסקית הזאת והחלל בתחום המימון, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, זיהתה בשנת 2014 קרן יסודות. הקרן הוקמה על ידי יוצאי המערכת הבנקאית אשר ראו לנגד עיניהם הקמתו של גוף מימוני מתמחה בתחום הבנייה למגורים ואשר יהווה זרוע ארוכה של הגופים המוסדיים למימון בשיטת הליווי הסגור ובמתכונת הנהוגה בבנקים.

לצורך פעילותה הקרן גייסה עד כה בשלושה סבבים כ-2 מיליארד שקלים בעיקר מגופים מוסדיים וחתמה על הסכמי שתוף פעולה עם חברות ביטוח המאפשרים הנפקת פוליסות חוק מכר לרוכשי דירות בפרויקטים המלווים על ידה. הקרן אישרה עד היום מימון של 125 פרויקטים, בהיקף של כ-6,000 יח"ד, כאשר מתוכם כ-85 פרויקטים כבר בתהליכי ביצוע.

איזה תפקיד ממלאת הקרן בשוק?

סיסו: "בפועל, מהווה הקרן עבור היזמים אלטרנטיבת מימון מלאה לבנקים המסחריים העוסקים בליווי בנייה למגורים. היותה גוף ייעודי לתחום המגורים בלבד מאפשר לה לפעול ביעילות, במקצועיות ובמחירים תחרותיים. בנוסף מעמידה הקרן ליזמים גם השלמת הון (הלוואות מזנין) בפרויקטים אותם היא מלווה. היא עושה זאת במתכונת של "One stop shop", כשכל השירותים ניתנים במקום אחד, בהסכם אחד ותחת שעבוד אחד".

הקרן מממנת את כל סוגי הפרויקטים למגורים: פרויקטים יזמיים כשהקרקע בבעלות היזם, עסקאות קומבינציה, פרויקטים מסוג מחיר למשתכן וכמובן פרויקטים מעולם ההתחדשות העירונית. הקרן מתמחה במימון עסקאות פינוי בינוי, עסקאות תמ"א 38 הריסה ובנייה ועסקאות תמ"א 38 חיזוק והוספה. מימון פרויקטים של התחדשות עירונית אינו דומה למימון של פרויקטים אחרים בענף הנדל"ן. המורכבות הייחודית של ההתחדשות העירונית, מחייבת התנהלות ייחודית גם בתחום המימון, קובע סיסו.

לדוגמה, הוא מסביר, "בעסקה לפי תמ"א 38 חיזוק והוספה, צריך לייצר יחידה רישומית חדשה שאליה מצמידים את הזכויות. זה תהליך בירוקרטי ארוך אשר מצריך הסכמה של הדיירים. לעיתים בנקודה הזו, גם מי שכבר הסכים להיכנס לפרויקט וחתם על ההסכם בעבר, מגלה בתכנון הסופי שזה לא בדיוק מה שהוא שרצה, למשל חניה במכפיל במקום חניה רגילה וכו', ולא מוכן לחתום על המסמכים לצורך רישום ושעבוד היחידה הרישומית. היזם יצטרך לפנות לרשם שייתן החלטה שיפוטית שתחייב את הדייר הסרבן לחתום וכמובן שזה יביא לעיכוב בפרויקט.

"כאשר באים לשעבד את הדירות לטובת הגורם המלווה, כל הבעיות שהצטברו בדרך צצות: חלק מהדיירים נפטרו, חלק התגרשו, חלק הפכו להיות חוסים וצריך למנות להם אפוטרופוס לצורך חתימה על שטר המשכנתא. לעיתים זוהי סאגה שאורכת יותר משנה, ולעיתים אף לא מגיעים לקו הגמר. לדוגמה אם אחד היורשים מסרב לחתום, או אחד הצדדים במקרה של זוג שהתגרש, לא מוכן לחתום. עד שאין גמירת דעת והסכמה של כלל הגורמים המעורבים העסקה לא סגורה. הבנק, האדריכל, קבלן הביצוע, דייר או כל גורם אחר המעורב בעסקה יכול לעכב אותה".

על רקע הביקוש לדיור והנסיקה בשוק הנדל"ן והצמיחה מרשימה בתחום ההתחדשות העירונית, יזמים חדשים רבים החלו לפעול בשנים האחרונות בתחום, כשרובם מקדמים במקביל מספר פרויקטים מול בעלי הדירות. עם הבשלת הפרויקטים, היזמים נדרשים להעמיד את ההון העצמי ולחלקם אין את מלוא מקורות ההון עצמי על מנת לתמוך בכל הפרויקטים שקידמו. במקביל לתחילת הליווי, הם מחפשים מקורות שונים למימון ההון העצמי הנדרש מהם מהגורם המלווה לצורך הקמת הפרויקט.

אילו אפשרויות עומדות בפני היזם לצורך מימון ההון העצמי?

סיסו: "בשנים האחרונות הוקמו מספר קרנות פרטיות העוסקות בתחום מימון בבנייה למגורים ואשר מממנות בעיקר את מרכיב השלמת ההון. יתרונה של קרן יסודות הוא בכך שמקורותיה, רובם ככולם, מגיעים ממשקיעים מוסדיים וכן בכך שביכולתה להעמיד לרשות היזם את מלוא צרכיו: ליווי מלא לפרויקט הכולל את מרכיב ערבויות חוק המכר וערבויות הביצוע, מה שהופך את הקרן לאלטרנטיבה מלאה לליווי הבנקאי וזאת בנוסף לשירותי השלמת הון (מזנין)".

תגובות