פתרונות מימון לייזום התחדשות

פתרונות מימון לייזום התחדשות

במקביל להתקדמות שעובר ענף ההתחדשות העירונית, מתפתחים צורכי מימון ייחודיים לענף. בחברת מור-לנגרמן בונים פתרונות שמאפשרים ייזום של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. אתי לנגרמן מסבירה על המודל הייחודי ומצביעה על הדרוש שיפור בשוק

מאת: נעם גל (צילומים: יח"צ)
התחדשות עירונית נדל"ן

אחרי 20 שנה בתפקידים בכירים בענף הבנקאות, יצאה אתי לנגרמן לדרך עצמאית והקימה יחד עם אורי מור, בעברו סמנכ"ל השקעות בגופים מוסדיים וסמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, את חברת מור-לנגרמן, העוסקת בבנקאות להשקעות ומעניקה ליווי לחברות לכל אורך תהליך קבלת ההחלטות ויישומן בתחומי המימון וגיוסי ההון בארץ ובחו"ל, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית.

בריאיון מסבירה לנגרמן, כי תחום המימון להתחדשות עירונית עדיין מתפתח וצריך לעשות עוד כברת דרך, כדי לאפשר מחד, לשחקנים החדשים שנכנסו לשוק לשרוד, מה שיועיל לכלל הענף ולצרכנים ומאידך לאפשר לחברות הגדולות לבצע כמות משמעותית של פרויקטים במקביל.

לדבריה, לאחר תקופה של כעשור, תחום ההתחדשות העירונית הולך ומתמסד, אך עדיין יש בו פערים והיעדר מענה מספק, בעיקר בשני וקטורים בהיבט המימוני בשני הקצוות של הפעילים בענף בקצה אחד-השחקנים החדשים: "ה'ביי פרודקט' המשמעותי ביותר שקרה בתהליך הוא כניסת שחקנים חדשים לענף. היות וסכום ההון העצמי הנדרש לתחילת פעילות מסתכם במאות אלפי שקלים ולא מיליונים מסיבה שלא נדרשת רכישת קרקע, נפתח פתח ליזמים צעירים להיכנס לענף והם אלו שלמעשה זיהו את הפוטנציאל בתחילת הדרך ופעלו לאגד דיירים ולקדם היתרים".

אתי לנגרמן

וזו מגמה חיובית סה"כ, לא?

"הבעיה שבענף, כמו בענף, הקצב הוא איטי מאוד, כך שחלפו שנים עד שהפרויקטים קרמו עור וגידים, שנים במהלכם היזמים הצעירים לא התפרנסו ומשסוף סוף הבשיל פרויקט גילו שהם צריכים להשקיע סכומים גדולים כהון עצמי. חלקם הצליח לגייס את הסכום הנדרש, אבל בעוד הפרויקט הראשון התקדם, הבשיל עוד פרויקט ושוב נוצר הצורך בהון עצמי ובינתיים צמחה ליזם אופרציה קטנה: מנהל חשבונות, משווק, מנהל פרויקט, משרד קטן, והנה עלות קבועה של מיליון שקלים בשנה".

כך, היא מסבירה, מגלה היזם הצעיר שעד שהוא יראה פירות מהדרך הנדל"נית יחלפו עוד שנים. "התוצאה היא שלא מעט חברות חדשות שהתגבשו בתחום בשנים האלו נמצאות על המדף למכירה וזה חבל. חבל שתהליך כה מבורך של הרחבת הפעילים בענף יתמסמס ונחזור לעולם של מעט שחקנים. העולם הפיננסי התפתח מאוד וישנם פתרונות רבים להשלמות הון אבל לא למצוקת התזרים השוטף. הייתי רוצה לראות קרנות אמיצות שיזהו את הפוטנציאל ברובד הזה של הצרכים ואולי גם קרן ממשלתית שתעמיד פתרונות למקום בו השוק לא מייצר בעצמו פתרון", היא קובעת.

והפער השני?

"בקצה השני נמצאות החברות הבינוניות-גדולות שעם הרחבת הפעילות מתמ"א 1, שייצרה מספר דירות ספור בפרויקט, לתמ"א 2 והתחדשות עירונית, שמייצרים כמות של עשרות ומאות דירות בכל פרויקט, הרחיבו פעילות בתחום וכיום מחזיקים פורטפוליו משמעותי של פרויקטים שמחייב היקפי הון גדולים. היקפי המימון הנגזרים פותחים אופציות שלא היו לתחום בעבר-גיוסי חוב ציבוריים, השתתפות של גופים מוסדיים ושיתופי פעולה מעניינים לטווח ארוך".

מה הייחוד של חברת מור-לנגרמן בתוך תחום המימון להתחדשות עירונית?

"אנחנו חברה המעניקה לחברות וליזמים פתרון הוליסטי הנותן מענה מקיף לצרכים הפיננסיים האסטרטגיים הייחודיים של כל חברה: גיוס חוב, ניהול כספי, הנפקה, תכנית עסקית, הערכת שווי ועוד. אנחנו מלווים כל לקוח באופן אישי – החל מהשלב הראשוני של בניית אסטרטגיה פיננסית שכוללת בחירת סוג המימון המתאים לאופייה הייחודי של החברה ושל הבעלים, הון, מזנין, שיתופי פעולה, הכנת החברה להצגה למשקיעים, דרך גיוס מקורות המימון בארץ ובחו"ל ממקורות בנקאיים וחוץ בנקאיים, בתנאים הטובים ביותר לחברה מבחינת סוג ההלוואה, הריבית, תנאי ההחזר ועוד.

"המחלקה הכלכלית מסייעת ללקוח בבחירת אלטרנטיבת הגיוס המתאימה לרבות ייעוץ להנפקות ראשוניות, משניות ומיזוגים וניהול הפרויקטים ועד להחזרת הכסף או מימושו בתמורות. השיטה שלנו שונה מהנהוג בגופי בנקאות ההשקעות בישראל, שמתמקדים אך ורק בשלב הראשוני של גיוס ההון. בחברה יש יכולות משולבות של הון וחוב פרטי וציבורי המאפשרות לתפור את החליפה הפיננסית המיטבית ללקוחותיה".

לדבריה, "אנחנו מסייעים ללקוחותינו העסקיים בשלב החשוב ביותר :במימוש התכנית העסקית והרחבת פעילות החברה: השלב הראשון כולל בחינת מצבה העדכני של החברה מבחינה כלכלית: מבנה ההון, יכולת העמידה בהתחייבויות, רמת נזילות הכספים, יעילות התפעול ועוד.. בשלב השני, אנחנו בונים ללקוח תוכנית עסקית פיננסית ייחודית, שמותאמת לצרכיו ולייחודיות שלו, בראייה אסטרטגית לטווח ארוך. בהמשך אנחנו מגייסים עבורו את ההון הנדרש ומנהלים את המו"מ להשגת התנאים הטובים ביותר ומלווים את החברה לכל אורך חיי הפרויקט עד להשלמתו".

לנגרמן מגלה כי "החברה ליוותה ומלווה עשרות פרויקטים בהיקף מצטבר של מיליארדי שקלים בהם גיוסי הון וחוב, השקעות וייעוץ להנפקות ומתמחה בשני ענפים עיקריים: נדל"ן (יזמות, קבוצות, נכסים מניבים) ומדעי החיים. לצד פעילות זו, מעניקה החברה שירותי ניהול סיכונים, אנליזה ובקרת פרויקטים לגופים ולחברות ומשקיעה בעצמה בחלק מהפרויקטים אותם היא מלווה".

האם תחום גיוס ההון בישראל שונה יחסית לעולם?

"מדיניות ההשקעה של מרבית הגופים הפיננסיים בישראל (בנקים, מוסדיים, קרנות ופרטיים) הינה שמרנית ומאופיינת ברמת סיכון נמוכה ותשואה מובטחת, זאת בניגוד לנעשה בארה"ב ואירופה בהן עולם ההשקעות והמימון מפותח בהרבה ומעמיד קשת אפשרויות רחבה יותר. כך לדוגמה, אני מייצגת קרן אמריקאית שכל עיסוקה מתן הלוואות לחברות נדל"ן במצוקה".

לנגרמן, שמשמשת גם כדח"צית בתעשייה האווירית, חברת ועדת השקעות בקרן להב וחברת ועדת אשראי ב'כלל ביטוח אשראי', מסבירה כי בעת הצורך, יודעים גם בישראל לתת פתרונות יעילים. כך, "על מנת לפתור את המשבר בענף הנדל"ן הממשלה החליטה על תוכנית 'מחיר למשתכן'. אחרי ש-30 פרויקטים שכללו 3,000 יחידות דיור יצאו לדרך, התגלו קשיים ביישום התוכנית: הבנקים סירבו להעניק משכנתאות לזוכים, מאחר ולא היה ליווי בנקאי לפרויקטים. בנקודה הזאת, פנו אליי מהחשב הכללי באוצר. גיבשנו תוכנית שכללה מתן מטריה של ערבויות לבנקים למשכנתאות והקמתה של יחידה בחברה הממשלתית 'דירה להשכיר', שתפקידה ללוות את היזמים, וכתוצאה מכך הבנקים ניאותו להעניק משכנתאות לרוכשים".

תגובות