פינוי בינוי בקריית יובל

פינוי בינוי בקריית יובל

קבוצת אבני דרך מרחיבה את הפריסה הגיאוגרפית של תחום ההתחדשות העירונית ומקדמת פרויקט פינוי בינוי של כ-650 יח"ד בירושלים. אייל הנס, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצה, מסביר מה היתרונות של קבוצה המטפלת בכל השלבים בפרויקטים מורכבים מסוג זה

מאת: אלעד צור
התחדשות עירונית נדל"ן

בימים אלה קבוצת הבנייה אבני דרך מרחיבה את האזורים הגיאוגרפיים בהם היא פעילה בתחום ההתחדשות העירונית ומקדמת פרויקט פינוי בינוי של מאות יח"ד, בעיר ירושלים. לאחר צבר פרויקטים משמעותי בתחום התמ"א 38 של חיזוק ותוספת בניה וכן תמ"א 38 פינוי בינוי באזור גוש דן, התקבלה בחברה החלטה להתמקד דווקא בפרויקטים של פינוי בינוי. אמנם התהליכים בפרויקטים כאלו הינם ארוכים מאד, אך צריך תמיד להתאים את הפעילות למציאות בשוק וההבנה שבשנים הקרובות תחום זה יתפוס מקום מרכזי בענף היזמות.

    אייל הנס
    (צילום: יח"צ)

אייל הנס, מנהל המחלקה להתחדשות עירונית בקבוצה, מספר בריאיון כי פרויקט פינוי בינוי שמקדמת החברה בשכונת קריית יובל בירושלים, הוא לא הראשון שמקדמת החברה, זאת בהמשך לפרויקטים שכבר יצאו לדרך – בהרצליה וברמת גן. במהלך השנה הקרובה, מספר אייל, מתכננת החברה להחתים מספר פרויקטים נוספים בתחום הפינוי בינוי.

מדוע דווקא פינוי בינוי?

אייל: "אבני דרך היא קבוצה העוסקת ביזמות ומגורים מספר רב של שנים, במהלכן צברה ניסיון רב בתחומי הנדל"ן והיזמות, הבונה מעל 1,000 יחידות דיור. יש לנו גם חברת ביצוע שבבעלותנו – גל אריאל בעלת סיווג קבלני בלתי מוגבל 100 ג-5 וגם את אבני יסוד, שיש בה חברת יעוץ משכנתאות, ניהול ואיתור נכסים עם סניפים ברחבי הארץ וגם בית ספר לנדל'ן. כך, שיש לנו תחת קורת גג אחת מענה לכל הדרישות והצרכים, שמתאימים מאוד למורכבות של פינוי בינוי. כל דייר הפונה אלינו להתחדשות עירונית, נהנה מכך שהכל נעשה אין האוס, הייזום, המימון, התכנון ואפילו ייעוץ משכנתא וכמובן שהכי חשוב – הביצוע".

"התחלנו לטפל בפינוי בינוי בהרצליה במסגרתו מפנים 3 בניינים ועוד 2 צמודי קרקע. סך הכל פינוי של 35 יחידות במקומם יבנו כ- 140 יח"ד. ברגע שנכנסנו לפינוי בינוי – הדרך להחתמות הדיירים הייתה קצרה והבנו שמתאים לנו לפעול בתחום זה יותר. יש לנו במקביל עוד פרויקטים רבים של תמ"א 38 בתהליכי קידום וביצוע.

"היתרון המובהק שלנו בפרויקטים של תמ"א הוא שאנחנו קבוצה גדולה הנותנת מעטפת כוללת של ליווי, ייעוץ וביצוע ולכן הצלחנו לקדם במהירות רבה יותר בהשוואה לחברות קטנות הפועלות בתחום. ועל אחת כמה וכמה, היתרונות שלנו באים לידי ביטוי באופן מובהק במתחמים מורכבים יותר של פינוי בינוי. לכן, עשינו קפיצת מדרגה, החלטנו לנצל את היכולות שלנו – בביצוע, תכנון, גישה לדיירים ולהתמקד בפינוי בינוי", קובע אייל.

כיצד נולד פרויקט הפינוי בינוי בקריית יובל ירושלים?

"היינו בכנס של חברת מוריה בירושלים, שמרכזת את כל נושא הפינוי בינוי בעיר. הכרנו שם את עו"ד משה טרספולסקי – שהוא עו"ד הדיירים בפרויקט הזה, וכך נוצר הקשר. התחלנו בתהליך של מספר חודשים מולו ומול נציגות הדיירים ולבסוף נבחרנו להיות היזם בפרויקט. כעת אנו עובדים במקביל על תהליכים – השלמת החתימות, כאשר אנחנו נושקים כבר ל-50% במתחם ומצד שני – התחלנו כבר בתכנון התב"ע. כשנגיע לרוב הדרוש נגיש את התוכנית למשרד השיכון, כדי שזה יכריז עליו כמתחם לפינוי בינוי ונגיע לשם בקרוב".

על פי התוכנית, הדיירים הקיימים יקבלו דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר ומרפסת, חניה, מחסן, מפרט טכני עשיר, שכ"ד לכל התקופה מהפינוי ועד לאכלוס בדירה החדשה, כולל עלויות הובלה ואריזה. דייר שיחזור להתגורר במתחם, מפרט אייל, יקבל גם פטור מעלות דמי ניהול בבניין, ל-6 שנים.

מה היתרון שמייחד את אבני דרך בפינוי בינוי?

"מה שמייחד אותנו – וזו לא סיסמה, זה אנושיות, אכפתיות ומקצועיות. קודם כל חשובים לנו בעלי הדירה, אם הם יהיו מרוצים, גם אנחנו נהיה מרוצים. לא לחינם תוך שנתיים יש לנו כמות מכובדת מאוד של פרויקטים, עד כדי כך שבסוף 2017 עצרנו קבלת פרויקטים חדשים, כדי ללכת "צעד בצד אגודל" ולעשות חשיבה מושכלת קדימה. אז גם החלטנו ללכת על פרויקטים גדולים יותר.

"זה מאוד פשוט. בלתי ניתן לרמות דיירים, הם מיד מרגישים את זה, כאשר דיירים מבינים שאצלנו יש על מי לסמוך. התוצאה שאחד מביא את השני, את החבר, את הבניין ליד. הם מזהים שזה משהו שמתאים להם, אנשים שמדברים עם אנשים בגובה העיניים", הוא מוסיף.

בכל זאת, יש בפינוי בינוי מורכבות רבה, יותר מבניין בודד, כמו תמ"א 38.

"אכן יש מורכבות בפינוי בינוי. לדוגמה, הקשיים בירושלים היו רבים. ישנה מורכבות של אוכלוסייה מגוונת: אוכלוסייה ותיקה, אוכלוסייה חרדית, אוכלוסייה חלשה, ועוד. יש עוד שחקנים כמו חברת מוריה והמתנ"ס המקומי ומכיוון שחלק מהמוטו שלנו באבני דרך זה הפן החברתי, אז היה לנו מובן מאליו שעל כל האתגרים האלה נתגבר בע"ה".

הקבוצה, מפרט אייל, הגיעה להבנות עם כל השחקנים במתחם: "מוריה שהוא לצורך העניין הגוף העירוני. הגענו גם להסכמות עם הרב של האוכלוסייה החרדית במקום. יש לנו גם דוברי שפות שונות במחלקה, כדי לדעת איך לפנות לכולם והכי חשוב, אנשים במתחם מבינים שיש פה דבר אמיתי. בתחילת הדרך הם היו סקפטיים, כי יזמים ניסו לעבוד שם שנים ללא הצלחה ולאט לאט האסימון נופל והם מבינים שזה אפשרי. יש אנשים במתחם שכבר הבטיחו שיצטרפו ברגע שיש 50% חתימות ולכן אנחנו מעריכים שבחודשים הקרובים, עם תמיכת משרד השיכון, נושא החתימות וקידום הפרויקט יתפוס תאוצה".

אייל מבהיר כי "מי שלא יבין שהמפתח להצלחה בהתחדשות עירונית זה בראש ובראשונה בעלי הדירות – לא יצליח וגם לא ישרוד. יזמים שמחתימים ו"נעלמים" למספר שנים ומקווים שיצא לפועל, בד"כ זה לא מספיק. חייבים לעבוד בשקיפות, אנחנו מוציאים על בסיס חודשי עדכונים, נמצאים עם הדיירים בקשר רציף וקשובים לצרכיהם. אבא שלי לימד אותי: מה שאתה עושה-תעשה הכי טוב ,אין בערך"….

תגובות