להרוויח מהתחדשות עירונית – גם בפריפריה

להרוויח מהתחדשות עירונית – גם בפריפריה

איך בודקים כדאיות כלכלית בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, ויותר מסובך: איך הופכים פרויקטים כאלה בפריפריה לכדאיים עבור היזמים והקבלנים?

מאת: נעם גל
התחדשות עירונית נדל"ן

הפער בין דירה ישנה בבניין המיועד להתחדשות עירונית, לבין הדירה החדשה לאחר הליך של הריסה ובנייה מחדש, יכול להגיע באזורי הביקוש למיליון שקל ואף יותר. אין ספק שמבחינת בעלי הדירות קיימת כדאיות כלכלית גבוהה בקידום פרויקט של התחדשות עירונית, אך מהצד של היזם – כמו גם של הרשויות המקומיות – לא תמיד קיימת כדאיות כלכלית, ונוצר הצורך לבחון את הפרויקט היטב לפני שיוצאים לדרך.

יצאנו לבדוק עם מומחים כיצד ניתן לבדוק את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות, מדוע חשוב לבדוק זאת, וגם מה ניתן לעשות כדי להפוך גם פרויקטים בפריפריה, שבה ערכי הקרקע נמוכים לפרויקטים כדאיים להתחדשות עירונית. לדברי דניאלה פז ארז, מנכ״לית ובעלי משרד פז כלכלה והנדסה, המתמחה בין היתר במתן ייעוץ מייעץ לרשויות ויזמים בתחומי התחדשות עירונית, "כדאיות כלכלית, הן של היזם המקים את הפרויקט והן של התושב שיתגורר בבניין, צריכה להיבחן תוך הפעלת שיקולים כלכליים בתכנון.

    דניאלה פז ארז
    (צילום: אסף הבר)

"כדאיות לרשות המקומית צריכה להיבחן באחריות לגבי ארנונה, שתאפשר איזון כלכלי עירוני, וגם ביצירת מקורות הכנסה עתידיים לתושבים בעוד עשרות שנים, ניצול הקרקע העירונית לפרויקטים מניבים, כמו מעונות לסטודנטים, מבנים לשכירות ארוכת טווח, או שטחים מניבים אחרים. כדאיות של 360 מעלות מתבטאת בכלל תחומי החיים: קהילה, עירוניות, סביבה, תחבורה, תשתיות, עירוניות וכלכלה, ועתיד תחומים אילו נקבע כבר היום בכל תכנון ופרויקט התחדשות עירונית.

מודל דינמי לבדיקת היתכנות

כיום קל יותר לבחון כדאיות כלכלית של פרויקטים באמצעות המודל הדינמי, שפיתחה חברת פז כלכלה והנדסה עבור משרד הבינוי והשיכון, והושק לפני כשנה. המודל מאפשר לראשונה לכל הנוגעים בפרויקטי התחדשות עירונית לבדוק בצורה אובייקטיבית ושקופה אם קיימת היתכנות ראשונית עבור כל אחד מהצדדים, וזהו אחר המרכיבים החשובים להצלחתו.

  המודל הדינמי שפיתחה חברת פז כלכלה והנדסה
  עבור משרד השיכון (לחצו להגדלה)

בהקלדה של כמה פרמטרים אפשר להגיע להערכה מהירה וקרובה לממצאי תקן 21 (בדיקה שמאית מקיפה לפרויקטי פינוי-בינוי), ולקבל הערכה קרובה למציאות של הכדאיות הכלכלית והשפעת היבטי תכנון שונים על ההיתכנות של הפרויקט, כגון צפיפות, חניות, שטחי מסחר ועוד.

"מדובר בכלי עבודה חשוב ביותר עבור כל הצדדים לפרויקט התחדשות", אומרת פז ארז. "פיתחנו אותו לאור ניסיון של שנים שיש לנו בליווי עשרות פרויקטי התחדשות עירונית – מהשלב ההתחלתי ועד הביצוע. שנה לאחר השקתו אנחנו רואים שמדובר בכלי עבודה חשוב מאד עבור מוסדות התכנון, בבחינת היקפי הזכויות הנדרשים לסף כלכליות, עוד לפני השלמת התכנון ועריכת חוות דעת מלאות.

"בנוסף, אנחנו רואים גם שימוש נרחב של דיירים במודל, שכן הוא מאפשר בחינה של הצעות שקיבלו דיירים מיזמים לביצוע פרויקטי פינוי-בינוי. הבדיקה יכולה להיעשות באופן מהיר, וכך למנוע התקשרות עם יזם על בסיס הבטחות שאינן מאפשרות כלכליות – מה שמביא את העסקות הללו לכישלון בהמשך הדרך. באמצעות הכלי ניתן כבר בתחילת הדרך לדעת אם ההצעה שקיבלו היא כלכלית, ואם כדאי להתקדם. עבור היזמים מדובר בחיסכון אדיר של משאבים, שכן בחינה כלכלית ראשונית, לפי תקן 21, מציגה בפני היזמים מידע קריטי על כדאיות הפרויקט עוד לפני השקעת המשאבים הרבים בתכנון, בשכירת היועצים וכדומה".

מבחינת הדיוק של המודל, מציינת פז ארז כי ״מדובר בתוצאות ראשוניות הקרובות מאוד לממצאי תקן 21, ומאפשרות הערכה ראשונית איכותית של הכדאיות בפרויקט. עם זאת חשוב לציין שהמודל אינו מחליף עבודת תכנון מלאה ויסודית ועבודה שמאית לליווי התכנון לאורך כלל התב"ע. עבודות אלה הינן הכרחיות למקסום התוצאות ושיפור איכות הפרויקט לכלל הצדדים והיתכנותו הכלכלית".

    דני מור
    (צילום: יח"צ)

הכל טמון במכפיל?

דני מור, שמאי מקרקעין וסמנכ"ל פיתוח עסקי של חברת קרדן נדל"ן, מסביר כי דרך מרכזית לבדיקת כדאיות היא מכפיל יחידות הדיור: "מכפיל יחידות דיור הינו היחס בין מספר יחידות הדיור הצפויות בפרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה לבין מספר יחידות הדיור הקיימות. לדוגמה, אם במגרש מסוים ישנן 16 יחידות דיור, אזי כופל 3.5 משמעו כי צפויות להיות 56 יחידות דיור. מכאן שהיחס בין יחידות הדיור שיוקצו לבעלי הדירות לבין יחידות הדיור שיוקצו ליזם הינו 1:2.5.

"יחס זה מקובל כיום בערים במרכז, שבהן ערכי הקרקע גבוהים, ומחירי המכירה של דירות נעים בטווח של כ-2 מיליון שקל ומעלה לדירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר. בערים מרוחקות יותר, שבהן ערכי השווי נמוכים יותר, נדרש מכפיל גבוה יותר בכדי לייצר כדאיות כלכלית להקמת פרויקט התחדשות עירונית, ומנגד בתל אביב ניתן להסתפק גם במכפיל 2.

כל פרויקט לגופו

"עם זאת, מדובר ב'כלל אצבע' בלבד, ואין לעשות שימוש בלעדי במכפילים לבחינת כדאיות כלכלית. הכרחי לבחון כל פרויקט לגופו לרבות כל מרכיביו – שטח המגרש וצורתו, גודל היחידות הקיימות, התמורה המובטחת לבעלי הדירות, צפיפות מאושרת לדונם, אילוצי תכנון, היטלים ואגרות, עלויות בניית מרתפי חנייה וכדומה. כלל הנתונים יסוכמו לצד ההכנסות ולצד העלויות בכדי לייצר תמונת מצב כלכלית שלמה ומדויקת. חשוב להדגיש כי הוועדות המקומיות מעוניינות שהיזמים יסתפקו במכפילים נמוכים, וכך לא יידרשו לייצר ולתגבר פתרונות תכנוניים וכלכליים בשל הגברת העומס על תשתיות ציבוריות, צורך בהקמת מבני חינוך, תרבות, דת, פנאי ועוד".

      אלון ברקוביץ'
      (צילום: חן גלילי)

לדברי אלון ברקוביץ, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת אפגד, "בחינת כדאיות כלכלית היא כמו כל עסקה – עלויות אל מול ההוצאות. לגבי התחדשות עירונית ישנו אופן חישוב של מועצת השמאים הנקרא תקן 21. בכדי להביא לידי ביטוי אלמנטים של חוסר ודאות בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש לדרוש תשואה התחלתית גבוהה יותר ולתקצב הוצאות לא צפויות באופן גבוה מהרגיל".

לדברי עדי גייר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הנדל"ן עמרם אברהם, "באופן כללי, רצוי לבדוק כדאיות כלכלית של פרויקט עוד לפני הגשת הצעה לביצוע העסקה, כך שהיזם/הקבלן יהיה מוכן למסור את המידע המדויק ביותר ככל שניתן לדיירים המבקשים.

"הפעולות הנדרשות הן קבלת מידע על הבניין הקיים מהרשות העירונית: מפות, תוכניות וכדומה, שמהן ניתן ללמוד על חלוקת הדירות, גודלן, חניות, שטחים ציבוריים, ולהשוות מידע זה אל מול הקיים בשטח. חשוב להביא מודד מוסמך שימדוד את הדירות ואת השטח הציבורי, כדי לקבל תמונה ריאלית על הבניין. יש ללמוד את התוכניות להתחדשות עירונית הרלוונטית ברשות העירונית, עדי שהיזם/קבלן יוכל לקבוע את קווי הבניין, צפיפות מותרת, גובה קומות המותר, תקן חנייה נדרש ועוד.

"את כל הנתונים רצוי להעביר לטבלה שתשקף את כל הפרמטרים שנבדקו ותיתן השקפה על מה שניתן לתכנן ולבנות על המגרש הנתון, ובכלל זה את התמורות האפשריות שאפשר להציע לבעלי הדירות, כמו הרחבת דירות, מרפסות, חניות ומעליות. במקביל תשקף הטבלה את יתרת התמורות ליזם/קבלן. לאחר ניתוח הנתונים ניתן יהיה להגיש הצעה לדיירים, הבנויה על פי הפרמטרים שנבדקו תכנונית וכלכלית הן לדיירים, והן ליזם/קבלן".

    רוני זוהר
    (צילום: יח"צ)

ויתורים בפרויקטים גבוליים

רוני זוהר, שותף בקפיטל פלטינום, קרן השקעות בנדל"ן, מספר כי "לעתים אנו נתקלים בפרויקטים שהם גבוליים מבחינת הכדאיות שלהם. במקרים כאלה על הדיירים להבין כי היזם מוגבל מבחינת שטחי הבנייה, ויש מקומות שבהם רווחיות הפרויקט מאוד גבולית, ועל כן נדרש מהדיירים לוותר על חלק מהתמורות שאותן הן מקבלים כדי לאפשר לפרויקט לצאת לדרך. דוגמה לוויתורים כאלה יכולה להיות שטחים, מפרט, כמות מעלית וחניות.

"לעתים יש אפשרות להעביר את הפרויקט לכדאיות באמצעות שינוי שיאושר על ידי הוועדה המקומית, למשל אישור צפיפות גדולה יותר שתאפשר לבנות דירות קטנות ויקרות יותר על אותו השטח, או מתן שטחי בנייה נוספים במקומות שבהם שווי הדירות נמוך יחסית ולא מאפשר כדאיות. נושא משמעותי הוא החניות המוצמדות לבניין – פעמים רבות זו הסוגיה ש'מפילה' פרויקטים בשל העלות הגבוהה שלה, והוועדה המקומית יכולה להשפיע ולעזור במקרים כאלה באמצעות תמיכה בפתרונות יצירתיים".

בדיקת הזכויות הצפויות

לדברי עמית הולצברג, אחראי על תחום ההתחדשות העירונית בשיכון ובינוי נדל"ן, "כאשר ניגשים לבדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט במסגרת התחדשות עירונית, יש לבחון כמה פרמטרים: ראשית, ההיתכנות הכללית לפרויקט שנגזרת מהמצב הסטטורי ונכונות הדיירים הקיימים לביצוע פרויקט. שנית, מהן הזכויות הצפויות לבניית הפרויקט ועריכת דו"ח כספי שמפרט את כל הוצאות הפרויקט, שכוללות את כל התמורות לדיירים, כולל מימון יועצים, הנחות בשדרוגים, שכר דירה בזמן הבנייה ערבויות וכדומה. מנגד, יפרט הדו"ח את ההכנסות הצפויות מהדירות לשיווק.

"במידה שהתקבלה תוצאה המראה כי הפרויקט צפוי להיות לא רווחי או בעל רווחיות נמוכה מהמקובל, היזם בדרך כלל יפחית מהתמורה לדיירים או לחלופין יפעל להגדלת היקף הפרויקט במידה שהדבר אפשרי. כיום נוצר מצב שבו בעיקר באזורי הביקוש קיים לחץ גדול מאוד על יזמים להגדיל את התמורות הכוללות לדיירים, ויזמים להוטים מדי, או לא מנוסים, מתייחסים להסכמים עם הדיירים כלקיחת אופציה על פרויקט, בבחינת 'מקסימום נפחית תמורות לדיירים בבוא העת'. לכן חשוב מאוד לבחור בחברה מנוסה שרמת הניתוח שלה והידע הנצבר בה הוא רב, שכן אז הסיכוי להצלחת הפרויקט הוא גדול יותר, בתחום שבו גם כך רמת הוודאות התכנונית בו היא נמוכה".

קרקע משלימה במרכז

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה, המומחית בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים, אומר כי "ההתייחסות לתמ"א 38 כתוכנית מתאר ארצית הינה שגויה מיסודה, שכן התוכנית כדאית ורלוונטית באזור המרכז בלבד. ההתייחסות לחישוב הזכויות הקר, על פי תוספת קומות בלבד וללא התאמה לאזורים, בעייתית מחוץ לאזור הביקוש ובטח באזורי הפריפריה הרחוקה. מדובר בתוכנית מתאר ארצית שאינה עובדת ברמה הארצית, מפני שאינה כלכלית ליזמים בשל ההחלטה על זכויות הבנייה על פי בניין ולא על פי תכנון עירוני/ אזורי גיאוגרפי.

"למרות שתמ"א 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, היא יכולה להוות פתרון אמיתי למצוקת הדיור שקיימת באזורי הביקוש, אך גם בפריפריה, על כן, יש לעשות שינוי תפיסתי וחישובי ולהתאים את הזכויות לאזורים, בסמכות הוועדה המקומית כך שכל רשות תוכל להחליט על גובה זכויות הבנייה בהתאם לצביון העיר ומצב השוק. כמו כן, יש לקבוע מקדם אזורי ולתת לוועדות לגבות היטלים לגובה ההשקעה בתשתיות, כך שהרשות תתפתח במקביל לתנופת הבנייה ותוספת יחידות הדיור".

להסיר חסמים מקומיים

גייר מציין כי "כדי לאפשר התקדמות של התחדשות עירונית גם בפריפריה, על הרשויות המקומיות להסיר חסמים מקומיים ולתת מסלול ירוק ומהיר לבדיקות היתכנות של פרויקטים, בעיקר פרויקטים מורכבים, כמו פינוי בינוי ותמ"א 38/2, שבהם היזם אינו יודע מה וכמה הרשות המקומית תסכים לאפשר וברוב המקרים העניין אקוטי לכדאיות הפרויקט. בדיקות אלו מול הרשויות, כמו גם היבטי ההשבחה שאמורה להיות משולמת לרשות, לוקחות זמן, ועל זאת עוד לפני תכנון מפורט והליכי הרישוי המקוון או ההכרזה. החברה שלנו מעורבת בלא מעט מיזמי התחדשות עירונית בערים שונות ואין אחידות כלל. לכל רשות מקומית יש את החוקים/ הנהלים שלה".

"כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית", מסביר מסורי, "על המדינה לקבל החלטה אסטרטגית וליישם אותה על הפריפריה. לעת הזו, הפער בין המצוי לרצוי הוא גדול מאוד, ולכן הכל עניין של מדיניות ראויה ורצון לקדם את הפריפריה. כאשר המדינה רוצה, היא יודעת לבצע מהלכים ודוגמה לכך ניתן לראות בהחלטת הממשלה ובמדיניות האוצר ביחס למחיר למשתכן, שם המדינה מפחיתה את מחירי הקרקע, יוצרת תמריץ לקבלנים ויזמים, ובפועל יוצרת הטבה של מאות אלפי שקלים למחוסרי דיור. הכל עניין של מדיניות ראויה ורצון לקדם את הפריפריה.

"אני לא רואה שום שוני בין מחוסר דיור שמקבל הטבה של מאות אלפי שקלים, לבין בעל דירה בפריפריה ששווי דירתו לפעמים זהה להטבה הכספית הגלומה שמקבל מחוסר הדיור. לכן, הפתרון מצוי אצל ההנהגה והיא צריכה לקבל החלטות, בין אם יהיה זה סבסוד כספי להתחדשות עירונית, ובין אם שילוב של מגרשי השלמה במרכז הארץ, דבר שייצור איזון משולם בעלי הזכויות, למדינה ולכדאיות הכלכלית ליזם".

מודל מימוש זכויות

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, אומר כי יש לחשוב על מודל של מימוש זכויות בנייה שיצליח להוציא פרויקטים לפועל. "מטרתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 הייתה להבהיר ולחדד איך מחשבים את זכויות הבנייה, אך הוא לא הוסיף זכויות באופן גורף בבחינה פרטנית של כל פרויקט ופרויקט. לכן, אם קודם לתיקון 3 א' לא הייתה כדאיות כלכלית להריסה ולבנייה בפריפריה, כנראה שגם היום, לאחר התיקון, אין היתכנות להריסה ולבנייה בפריפריה, וזה עניין בעייתי, מאחר שהקמת פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריות מהווה בהחלט אינטרס לאומי.

"עם זאת, תיקון 3א' כן מאפשר ניוד זכויות בנייה בין פרויקטים באותה עיר. ברמה התיאורטית, יכול להיות שצריך לעשות חיבורים בין ערים בפריפריה לערים במרכז, כדי ליצור שיתופי פעולה של צוותי התכנון, כמובן בהובלה של יזמים, ותמיכה של הממשלה בתקציבים בדמות הסכמי גג, זאת כדי לתמוך בתשתיות בערים שבהן מממשים את זכויות הבנייה, ובעצם להתנות מימוש זכויות בעיר ששווי זכויות הבנייה גבוה בכך שאותו יזם יחזק בניינים בעיר הפריפריאלית".

     גיא מילוסלבסקי
     (צילום: גלית כהן)

האדריכל גיא מילוסלבסקי ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים מציין כי "בשנים האחרונות, בשל עליית מחירי הדירות והקרקעות, אנו רואים ניצנים של פרויקטי התחדשות עירונית גם בפריפריה, אבל באזורים אלו נחוצה התערבות ותמיכה עירונית וממשלתית בכל הקשור לתכנון הפרויקטים. ככל שערך הקרקע נמוך יותר, היזמים ירצו להשקיע פחות בתכנון, והחשש הוא שבערי הפריפריה יצוצו פרויקטים בודדים של תמ"א 38, מבלי לתת מענה לצרכים של העיר כולה.

"ראוי היה שהוועדות המקומיות, בתמיכת הממשלה, ישקיעו בתוכניות התחדשות עירונית ברמת הרחוב או השכונה, מה שיקל על היזמים ועל הדיירים לקדם את הפרויקטים וייצור תוכניות חכמות, שנותנות מענה גם להגדלת היצע הדיור וגם להתאמת התשתיות הנחוצות ברמת השכונה".

המטרה המקורית נשכחה

לדברי מילוסלבסקי, "יש נטייה לשכוח שמטרתה העיקרית של התמ"א, אפילו לפני שיפור המגורים, היא חיזוק מפני רעידות אדמה ואיומי טילים, והפריפריה זקוקה לזה לא פחות מערי המרכז – אם לא יותר. זה לא סוד שפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה מוטלים בספק בגלל חוסר כדאיות כלכלית. לאחרונה התבשרנו על מהלך אפשרי, לפיו קבלן שיבצע התחדשות עירונית בפריפריה – יקבל בתמורה קרקע משלימה במרכז הארץ. הפיכת מרכז הארץ לשותף של הפריפריה היא מהלך טוב, ויש לעגן אותו כמה שיותר מהר".

     אבי כראל
     (צילום: יח"צ)

לדברי אבי כראל, יזם נדל"ן אילתי, "רק פתרונות יצירתיים ושיתוף פעולה בין כל הגורמים יכולים להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה לכלכליים. התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה מצריכה גמישות מחשבתית, שימוש בכלים מתוחכמים וחקיקת תקנות חדשות. בניגוד למרכז הארץ, ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים מאוד, שווי הקרקע כמעט אפסי, ולכן יחס ההמרה בין מספר יחידות הדיור להריסה לבין מספר יחידות הדיור לבנייה הוא גבוה. בנוסף לא ניתן מבחינה תכנונית לבנות מגדלים של 30 קומות. צריך לזכור שאנחנו מדברים על יישובים, שבהם הבניינים הגבוהים ביותר הם בני 15 קומות.

"הפתרון האולטימטיבי לבעיות אלה הוא קרקע משלימה, אפשרות שלא הייתה רלוונטית עד לאחרונה. רמ"י והרשויות המקומיות לא יודעות עדיין איך ליישם את הרעיון של קרקע משלימה. יש כבר הבנה והסכמה כי במקרים מסוימים המדינה צריכה להקצות קרקעות אחרות בתחומי הרשות המקומית, כדי שהיזם יוכל מצד אחד לחדש את הבניינים הישנים, ומצד שני לקבל סיבה כלכלית ואטרקטיבית לקדם פרויקטים כאלה, בדמות של בניית פרויקטים חדשים על הקרקע המשלימה. הכיוון של רמ"י והרשויות המקומיות הוא נכון, וברגע שייקבעו התנאים המדויקים לקבלת קרקעות כאלו אנחנו נראה צמיחה במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה".

מגבלת הצפיפות

לדברי משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי באזורים, "הסיבה שהתחדשות עירונית תקועה בפריפריה היא יחס מאוד גבוה בין הדירות הקיימות לדירות הנבנות, ובשל כך נוצרת מגבלה של צפיפות שלא מאפשרת לבצע את הפרויקט, אין מספיק קרקע כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי. בחדרה לדוגמה על כל 100 דירות צריך ליצור 600 דירות חדשות. נתון זה הופך את הפרויקט לבלתי אפשרי.

"הפתרון לכך טמון בתמריצים שהמדינה תיתן ליזמים, אחד התמריצים שהמדינה דנה בו בזמן האחרון הוא 'קרקע משלימה'. הכוונה היא שבכדי להשלים את מספר הדירות המדינה תקצה ליזמים קרקע נוספת באותו העיר או בעיר אחרת, ובכך יהיה גם ניתן להקטין את גודל הקרקע, על ידי מתן קרקע נוספת באזורי ביקוש, שבהם מספר הדירות יכול להיות קטן יותר, בכדי שפרויקט התחדשות העירונית יהיה כדאי כלכלית".

האיום: רעידת אדמה

ברקוביץ טוען כי "אין כיום כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38 הריסה ובנייה בפריפריה הרחוקה. בפריפריה יש קרקעות זמינות והמדינה מוציאה מכרזים רבים של מחיר למשתכן. ראינו לאחרונה מכרזים במקומות כמו דימונה, אופקים וירוחם, תוך שבחלק מהמקרים המכרזים האלה נכשלו, אז ברור שאם יזם מוותר על קרקע ריקה וזמינה לבנייה מיידית, אין לו סיבה להשקיע בהתחדשות עירונית.

"השוק הפרטי לא יספק פתרון להתחדשות עירונית בפריפריה ללא תמריץ משמעותי. אם המדינה רוצה לחזק מבנים, יש לעשות זאת ברמה הלאומית ובאמצעות התערבות משמעותית יותר של המדינה. למשל, הממשלה יכולה לתמרץ קבלנים לחזק מבנים – כמו שיש מענק מקום כך יכול להיות מענק חיזוק. לשוק הפרטי אין תמריץ כלכלי לעשות זאת".

מרכז העיר עפולה. ללא פרויקטי תמ"א 38

נדרשים מכפילים גבוהים

"בנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה, שבה מחירי הקרקע מאוד נמוכים, הרי שהיא מצריכה מכפילים גבוהים וכמובן שמתן זכויות בנייה רבות. כדי לאפשר התחדשות בפריפריה, תידרש עבודת תכנון רבה ומקצועית בדגש רב על פרויקטי פינוי-בינוי ולא על פרויקטי תמ"א. אזורי ההתחדשות העירונית בפריפריה יעלו לגובה רב, דבר המצריך תמיכה תשתיתית, שאותה ניתן להשיג בעיקר בשינוי התכנון של שכונה שלמה ולא על ידי התחדשות של מבנים פרטניים".

סימה מאור, מנהלת ההתחדשות העירונית בחברת ארזים (ג.י.א) מציינת כי "התחדשות עירונית בפריפריה היום היא מושג שאין לו כמעט משמעות. מרבית הפרויקטים אינם כדאיים, ויש כיום 800 אלף יחידות דיור בפריפריה הזקוקות להתחדשות עירונית וממשיכות לדרוך במקום, מפני שלפרויקטים האלה אין כל היתכנות כלכלית.

"כדי שהפרויקטים האלה יהיו כדאיים, וייהפכו מחלום למציאות, המדינה תיאלץ להכניס יד לכיס ולעודד באופן ברור התחדשות עירונית באזורים אלה. כדי שזה יקרה, המדינה תצטרך לתת מענק של 100-150 אלף שקל ליחידה (לסבסד את הרשות או את היזם), באופן שיאפשר לקדם פרויקטים לא הפסדיים. בדרך הזו, אפשר יהיה להוריד צפיפויות ולוודא שדואגים לשלומם ולביטחונם של התושבים באוזרים המרוחקים ובאזורים המועדים יותר מבחינת אסונות טבע, דוגמת רעידות אדמה, בשל מיקומם על השבר הסורי אפריקני".

    נחמה בוגין
    (צילום: עמית ישראלי)

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת כי “לאור העובדה שערכי הקרקע בפריפריה הרחוקה נמוכים, מכפיל הפינוי-בינוי צריך להיות גבוה משמעותית מהנהוג במרכז, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם ולכן ייצא לפועל, אך לצערנו זה לא כל כך מעשי. עם זאת, חשיבה יצירתית יכולה בכל זאת להביא לכך שפרויקטים ייצאו לפועל לא רק במרכז. אופציה אחת היא השתתפות הדיירים והתארגנות שלהם לשאת בחלק מההוצאות. אני משערת כי היינו רואים התארגנות כזו של דיירים, במידה שהמדינה הייתה מתגייסת לתת לדיירים תמריץ באמצעות סבסוד חלק מההוצאות או הטבה לדיירים.

"האפשרות הנוספת לקידום פרויקטים בפריפריה היא העברת כספים או זכויות מהמרכז אל הפריפריה כפי שעמידר מיישמת כעת כשהיא מעבירה תקציבים מפרויקטים במרכז הארץ לביצוע תמ"א בפריפריה. הנתונים בשטח מראים אפילו טוב יותר מדוע פרויקטים לא יוצאים לפועל בפריפריה, בעיקר בגלל היתכנותם הכלכלית: בערים כמו עפולה ובית שאן אין בתכנון כרגע שום פרויקט של תמ"א, או לפחות טרם הוגשו לוועדה מקומית. בבאר שבע המצב קצת יותר טוב עם שלושה פרויקטים בבקשה להיתר ואחד שכבר נמצא בביצוע. בנהריה המצב אפילו מפתיע עם למעלה מ-30 פרויקטים בשלבי אישור ובנייה, תוך ש-13 מתוכם כבר מאוכלסים. אך הסיבה לריבוי הפרויקטים היא בעיקר ביטחונית – חיזוק מבנים לאור הקרבה לגבול".

מבט על קריית שמונה מכיוון צוק מנרה. נדרשים פתרונות יצירתיים לקידום התחדשות עירונית בפריפריה

    ניר שמול
    (צילום: יח"צ)

מודל ערבות הדדית

לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "בישראל קיימות היום כמעט מיליון יחידות דיור שאינן עומדות בתקן לרעידות אדמה, שנכנס לתוקף בשנות ה-80, מתוכן כ-10% בעלות פוטנציאל גבוה במיוחד להריסה בשל קרבתן לקו השבר הסורי אפריקאי. יישובים דוגמת טבריה, קריית שמונה, בית שאן ואילת מצויים בבעיה כפולה. מחד גיסא, הסיכון לרעידת אדמה בהם גבוה במיוחד, ומאידך גיסא, הכדאיות הכלכלית לביצוע פינוי בינוי או תמ"א 38 נמוכה.

"אני מציע פתרון שייטיב גם עם היזמים וגם עם תושבי הפריפריה, פתרון של ערבות הדדית שבמסגרתו יזם המקבל אישור לפרויקט התחדשות עירונית באזורי הביקוש, יתחייב לבצע חיזוק של בניין שאינו תקני באחד מיישובי הפריפריה ברמת סיכון גבוהה. אותו יזם שיבנה באזור ביקוש יקבל מהרשות המקומית תוספת חריגה של עד שמונה יחידות דיור, שהרווח משיווקן יכסה את הפער בכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט דומה בפריפריה. הדבקת פוטנציאל ההתחדשות העירונית עשוי להביא, ללא ספק, לצמצום נוסף של הפער בין רמות הביקושים לרמות ההיצע של דירות בישראל.

"כדי להביא לשינוי דרך אמיתי ולמימוש הפוטנציאל, על הממשלה להציב יעד שנתי למימוש פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, הן בפני השרים והן בפני הרשויות המקומיות בחלוקה יחסית בין אזורי הביקוש לפריפריה, ולהשקיע את מרב המאמצים כדי לעמוד ביעד זה. יש לתמרץ את היזמים הפועלים במרכז לפעול גם באזורי הפריפריה, גם אם לא מדובר בפרויקטים רחבי היקף אלא בחיזוק מבנים בלבד, ולא להפקיר את התושבים לכוחות השוק והאינטרסים הנדל"ניים בלבד ולא לרעידת אדמה. כרגע אנו יכולים להיערך מראש ולצמצם משמעותית את פוטנציאל הנזק ואבדות בנפש בפתרון פשוט, יצירתי וישים, ובהרבה פחות כסף".

      אלי גבאי
      (צילום: יח"צ)

תפקיד הרשות המקומית

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר כי "במקרים שבהם יש מגבלה המפחיתה מכדאיות כלכלית של פרויקט, היכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלה תתאפשר רק באמצעות מנגנונים מיוחדים של צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים, ניוד זכויות בנייה, ו/או מתן תמריצים ומענקים ליזמים בכדי לייצר כדאיות כלכלית. פעולות אלו אינן פשוטות ומייצרות צורך בחיבור בין השוק הפרטי לרשויות הציבוריות והממשלתיות כדי להביא בשורה של חיזוק, מיגון ושיפור איכות החיים לתושבים הזקוקים לכך יותר מכל.

"בחלק מהמקרים מדובר בדירות בבעלות חברות דיור ציבורי, ולכן טבעי ומתבקש שיוגדרו ויופנו משאבים כספיים וסובסידיות ליצירת פתרון היכן שצריך, ולא רק היכן שאפשרי. רק מודל המשלב קשת של פתרונות מתחייבים באזורים מרוחקים יביא בשורה בנושא, ויפה שעה אחת קודם".

נדרשים תמריצים

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית, טוען כי "כדי שתתאפשר כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, יש צורך בתמריצים מהמדינה, כדוגמת פטור מאגרות והיטלי בנייה, מתן מענקים ליזמים ועוד. כמו כן, בשביל לפתור את הסוגיה של בניה לגובה שלא תמיד מתאימה למרקם העירוני, בפרויקטי פינוי-בינוי, הרשויות צריכות להקצות קרקעות ריקות ל'פיצוי' היזמים, כך שיקימו את פרויקט ההתחדשות העירונית ובמקביל יוכלו למכור דירות חדשות בפרויקט חדש נוסף. הדבר יעודד אותם להיכנס לעיר".

לדברי יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו ובת ים ומנכ"ל משותף בקבוצת כתב, "ליזמים לא משתלם כלכלית להשקיע זמן, משאבים וכוח אדם כדי להוציא לפועל פרויקטים כאלו בפריפריה ולכן על המדינה להתערב ולקדם התחדשות עירונית דווקא באזורים אלו, שחלקם שוכנים על השבר הסורי-אפריקאי ועל כן נמצאים בסיכון מרעידת אדמה וזקוקים לחיזוק, כמו גם באזורים הנמצאים סמוך לקו האש, ובעקבות המצב הביטחוני השביר היום ובגלל האיום התמידי זקוקים לביטחון במגורים בבניינים חדשים עם ממ"דים.

כדי לעודד יזמים לפעול באזורים אלו, על המדינה לספק להם כדאיות כלכלית. ישנן כמה דרכים שיכולות לעודד יזמים לבנות בפריפריה, דוגמת מתן קרקע משלימה או שמירה של זכויות בנייה ליזמים. כדי להוציא פתרונות אלו אל הפועל, יש צורך בתמיכה תקציבית של משרד האוצר. ארגון הקבלנים ישתף פעולה עם כל הגורמים ועם השלטון המקומי, כדי ליישם מהלך זה מול משרד האוצר".

כלים נוספים בסל התמריצים

הולצברג טוען כי התחדשות עירונית בפריפריה יכולה להצליח בעיקר באמצעות תמריצים. "על קרקע משלימה כבר דובר, אבל בעולם שבו כל יחידת דיור הינה עול כלכלי על הרשות המקומית, קרקעות משלימות שמייצרות עוד יחידות דיור עלולות ליצור גירעון גדול יותר לרשות המקומית, ולכן כדאי לשלב כלים נוספים בסל התמריצים, כמו הטבות מס לכל יחידת דיור שיזם יבנה בפריפריה, מענקים שונים ועוד".

תגובות